auch mich plagt momentan die Frage nach der richtigen Finanzierung.
Eckdaten des Objekts(Eigentumswohnung):
Kaufpreis 240000
Nebenkosten ca. 12500
Makler (verhandelbar) 8600
ergibt ca. 261000 €.
ich habe dertzeit einen Konsumentenkredit, Restschuld ca. 10000 €, eine Autofinanzieung mit ca. 24000 € Restschuld.
Mein derzeitiges Einkommen 2500 € netto.
Ich möchte das allein finanzieren.
Aus dem Verkauf aus derzeitigen Immobilie bleiben mir nach Abzug von Restschuld und und VEE ca. 80000 € als Eigenkapital.
Dieses erhalte ich aber erst Mitte November.
Ich habe bereits bei der Interhyp ein Angebot rechnen lassen.
Eigenkapital 24000, also eine 90% Finanzierung, Nebenkosten aus meiner Tasche, Voraussetzung ist, dass die beiden offenen Kredite vorher getilgt wären.
Die Konditionen wären dann bei 2,94% Zinsen und 2% Tilgung, 10 Jahre fest..
Das hört sich soweit wunderbar an, die Rate liegt bei unter 1000 €, das ist für mich machbar. Würde dann über die Diba laufen. Die Möglichkeiten der Sondertilgung und zwemaliger Änderung des Tilgungssatzes gefällt mir sehr gut.
Allerdings möchte ich nicht warten, bis ich das Geld aus den Verkäufen habe und schon vorher zum Notar gehen, da ich Angst habe, dass mir di Immobilie unterm Hintern weggekauft wird.
Ich war auch bereits bei meiner Hausbank (Hypo).
Die Konditionen waren zumindest was Zins und Tilgung angeht fast identisch. Gern bleibe ich auch bei meiner Hausbank.
Nur hier ergeben sich folgende Probleme für mich:
Die Immobilie soll von der Hausbank besichtigt werden. Hier am Standort gibt es nur einen Immobilienspezialisten, der das macht. Demnach ist es sehr schwer, hier einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.
Wenn ich das richtig verstanden habe, wird die Hypo dann die Immobilie einwerten und danach auch den Beleihungswert errechnen.
Ich bin mir sicher, dass die Immobilie mehr wert ist, als der angegebene Kaufpreis. Von dem her könnte sich für mich eine gute Chance ergeben, dass ich die Beleihung auf unter 80% drücke.
Problem hier: Im Inneren sieht die Wohnung sehr schräg aus, man müsst viel renovieren. Aber nicht wegen Beschädigungen, es sind rein optische Mängel. Ich habe Befürchtungen, dass mir das negativ angerechnet wird.
Die Renovierung läuft komplett in Eigenregie aus eigenen Mitteln.
Und jetzt das richtige Problem:
Ich möchte wie schon gesagt, so schnell wie möglich unterschreiben. Möchte aber bis dahin auch die Finanzierungszusage schriftlich von der Bank.
Die Interhyp macht es nicht. Bei der Vorabprüfung habe ich grün bekommen, da wir die anderen Kredite erstmal außer Acht gelassen haben.
Die Hypo würde sehr gern die Finanzierung übernehmen.
Kann ich hier auch mit guten Karten rechnen, wenn ich denen meine Notarverträge über die bisherigen Verkäufe vorlege? Diese sind ja dann 100% Wasserdicht und ich verpflichte mich ja auch, vor Auszahlung des Darlehens meine anderen Verbindlichkeiten getilgt zu haben.
Die jetzigen Eigentümer wollen nicht mehr warten und verkaufen an den Erstbesten unter Wert, da sie 600km von hier weggezogen sind und das endlich erledigt haben wollen.
Falls wichtig: Mein Schufa-Basisscore liegt über über 96, das interne Rating bei der Hypo war nach Aussagen im August bei 2+, bzw. habe ich am Rechner auch ein B gesehen. Was da genau angesetzt wird, weiß ich nicht.
Könnt ihr mir hier bitte einen Rat geben? Ich habe schon schlaflose Nächte
Bei der ING-DIBA gibt es die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung. Dann können Sie den Verkaufserlös der zu verkaufenden Immobilie so vorfinanzieren lassen. Ist das eine Idee für Sie? Dann geht alles über die ING-DIBA.
beste Dank für diese Idee.
Wie würde das denn aussehen?
Generell möchte ich diesen Schritt erst tun, wenn ich für die jetzige Immobilie den beglaubigten Kaufvertrag in den Händen halte.
Man weiß ja nie, was passiert
Schritt 1: Zuerst Finanzierung prüfen lassen
Schritt 2: Kaufvertrag für neue Immobilie abschließen.
Schritt 3: Bestehende Immobilie verkaufen
Finanzierung mit Zwischenfinanzierung bestehender Immobilie kann wie folgt aussehen mit den Eckdaten EUR 240.000,00 Kaufpreis und EUR 216.000,00 Baufinanzierungsdarlehen.
Der von der Bank ermittelte Wert findet bei der Beleihunsgwertermittlung keine Berücksichtigung, angesetzt wird der Verkaufspreis, wird dieser zumindest bei der Besichtigung bestätigt.
Die Zwischenfinanzierung der Ing.DiBa ist viel zu teuer.
Was wird von dem Verkaufserlös alles abgelöst? Sind die Kredite dann weg? Was wird von den Gesamtkosten des Kaufs an überbleibenden Eigenkaital eingestzt, bzw. wie hoch ist der tatsächliche Finanzierungsbedarf, wenn verkauft ist? Mich irrtiert das mit den 24.000 Euro Eigenkapital und der Aussage Nebenkosten werden von mir getragen!!
Das fehlende - erst im November erhaltbare EK - kann zwischenfinanziert werden, am einfachsten wenn der Kaufvertrag geschlossen ist und an die Bank vorrübergehend abgetreten wird. Soll von dem - so verstehe ich ihre Zeilen - überbleibenden Teil aus dem Verkaufserlös die beiden Kredite abgelöst werden, so wird das Bedingung des Darlehensvertrages, auch ist es möglich mit einem abgetretenen Kaufvertrag die Ablösung der Kredite vorzufinanzieren.
Aufnahme der kompletten neuen Mittel zzgl. Ablösung der beiden Ratenkredite, die nach Kaufpreiszahlung im November benötigten Mittel langfristig zeichnen und den darüber hinaus vorläufig benötigten Anteil variabel finanzieren, so dass nach Kaufpreisfluss der überschüssige Teil das variabke Darlehen wieder ablöst.
Die Aussage der Hausbank war, dass die Immobilie eingewertet wird und sich dieser Wert für mich positiv auswirken kann, wenn die Immobilie mehr wert ist, als der Verkaufspreis.
Das ist auch der Hauptgrund, warum ich zur Hausbank tendiere.
Mein Kapital stellt sich wie folgt dar:
Nettoeinkommen 2150 pro Monat, 14,5 Gehälter --> laut Bank ergibt sich darauf ein Monatsnetto von ca. 2500 €.
Verkaufserlös - Restschuld einer Immobilie inkl. VVE ergibt Kapital von > 80.000€.
Von diesem werden die Ratenkredite abgelöst, mir bleiben dann ca. 50.000 € als Startkapital.
Davon möchte ich 24.000 als EK einsetzen (10%) und die Kaufnebenkosten bezahlen und den Rest als Puffer behalten.
Ich erhoffe mir natürlich noch Zinsen unter 3%.
Ich finanziere das alles auch alleine.
Am Liebsten wäre es mir, 3 Darlehen aufzunehmen. kfw über 50k, dann ein großer Batzen mit 10 Jahren Zinsbindung ein ein kleineres Darlehen über evtl. nur 5 Jahre mit höherer Tilgung, dass ich dann mit Sonderzahlungen bzw. am Ende der Zinsfestschreibung sofort tilge.
Dieser Beitrag hat 1 Danke erhalten
Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#7
noelmaxim
Erfahrener Benutzer
07.03.2010
13.298
1
noelmaxim
Title
Erfahrener Benutzer
seit
07.03.2010
Ort
Braunschweig
Beiträge
13.298
Danke
1028
1
AW: Baufinanzierung trotz 2 Ratenkrediten
Hallo Mayana,
Schönheitsmängel verringern den Wert der Immobilie nicht gravierend, auch ist es unüblich einen Wert höher dem Kaufpreis intern anzusetzen, denn wäre die Immobilie mehr wert, würde sie für den Preis auch verkauft werden, so zumindest grundlegend die Sichtweise der meisten Banken. Was anderes ist bei Verkauf unter Familienangehörigen, da kann ein Wert ermittelt und berücksichtigt werden der höher liegt als der Kaufpreis.
Wie dem auch sei, entscheidende bzw. primäre Überlegungen müssen sie in Bezug auf das Finanzierungskonzept bezüglich der benötigten Mittel machen, da sind die einzelnen Bausteine bezüglich der Zinsfestschreibungen aus meiner Sicht erst einmal eher sekundär.
In einer schlaflosen Nacht ist die Idee gereift, den Kredit für das Auto zu behalten und dafür aber eine 80%-Finazierung abzuschließen.
Die Konditionen sind natürlich besser, die Restsculd nach 10 Jahren um einiges geriger, was zusätzliche Sicherheit bedeutet.
Es wären dann also weiterhin 24k beim Auto offen mit einer monatlichen Rate von 400€.
Aus dieser Finanzierun würde ich aber jederzeit, wenn genug auf der Seite ist rauskommen. Und ein Polster hab ich ja generell schon eingerechnet bei meinem Vorhaben.
Was meint ihr? Stimmt das die Banken eher positiv?
Baufinanzierung trotz 2 Ratenkrediten
Zitieren
AW: Baufinanzierung trotz 2 Ratenkrediten
