dies scheint ein sehr gutes Forum im Bereich Baufinanzierung zu sein, sehr kompetente und ausführliche Antworten, die mich veranlassen, auch meine Frage einmal zu stellen.
Ich habe bereits etwas Erfahrung im Bereich Baufinanzierung, da ich zwei Bestandsimmobilien habe, eine selbstgenutzt und eine vermietet. Allerdings war der Aufbau der Finanzierungen bei diesen Objekten sehr einfach. Mein aktuelles Vorhaben ist allerdings etwas komplexer, daher hoffe ich auf ein paar Tipps und Hinweise.
Ich plane den Erwerb eines Grundstücks mit etwa 500m² Fläche, auf dem bereits ein Einfamilienhaus steht. Das Grundstück mit EFH kostet 200.000 EUR. Nach Rücksprache mit Bauamt/Makler etc. ist eine Teilung dieses Grundstücks möglich, so dass ich die Hälfte mit dem Haus verkaufen würde und auf der anderen Hälfte ein Zweifamilienhaus bauen möchte. Für die Hälfte mit Haus ist ein Verkaufserlös von etwa 160.000 EUR möglich. Der Neubau wird etwa 220.000 EUR kosten. Heißt also zusammengefasst:
200.000 EUR Kaufpreis Grundstück (500m²)
14.000 EUR Nebenkosten Grundstück
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214.000 EUR Kaufpreis brutto
160.000 EUR Erlös aus Verkauf einer Hälfte mit EFH
220.000 EUR Gesamtkosten Neubau
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274.000 EUR Finanzierungsbedarf
Als Zusatzsicherheit würde ich eine Grundschuld auf meinem komplett bezahlten MFH anbieten.
Nun ist die Frage, welches Finanzierungsmodell hier geschickt ist und natürlich welches Modell auch die Bank bewilligen würde. Insbesondere die Sicherheitensituation für die Bank finde ich kompliziert, da diese ja nicht finanziert wenn nicht alles durch Grundschulden abgedeckt ist.
Bisher habe ich in dieser Sache noch keinen Bankenkontakt gehabt. Über einen Lösungsvorschlag oder ggf. sogar ein konkretes Finanzierungsbeispiel würde ich mich freuen. Wenn ich Infos vergessen habe, bitte einfach fragen.
Vielen Dank!!
Micha84
PS: Das neu zu bauende Zweifamilienhaus soll nach Fertigstellung vermietet werden. Hatte ich vergessen!
Klingt so, als wäre kein Eigenkapital vorhanden ??
Sehr kompliziert. Du kaufst was um es dann wieder zu verkaufen mit der Hoffnung, den Preis zu erzielen, den Du Dir vorstellst. Klappt das überhaupt, auf 500qm Grund 2 Häuser ?? Ich meine wg. der Abstände und so ....
bevor Überlegungen angestellt werden können, muss die Frage geklärt werden, wann wird die Hälfte mit dem EFH verkauft bzw. soll diese erst verkauft werden, bevor der Neubau beginnt? Wenn nein, also der Neubau parallel laufen soll, haben sie schon einen Käufer?
Ansonsten denke ich ist das Aufstellen eines Finanzierungskonzeptes, egal wie die Antwort ausfällt, ganz einfach.
Eigenkapital wäre auch vorhanden, aber ist es nicht auch entbehrlich, sofern ein lastenfreies MFH mit ca. 180.000 EUR Marktwert als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung gestellt wird? Das Vorhaben habe ich mit Ämtern/Architekten abgestimmt, so dass die Teilung und der anschließende Neubau möglich ist. Für den Verkauf der Bestandsimmobilie auf dem Grundstück hätte ich bereits einen Käufer, wahrscheinlich werden hier ca. 160.000 EUR erzielt.
@noelmaxim:
Der zeitliche Ablauf würde - sofern der Verkauf der Bestandsimmobile schnell umgesetzt wird - folgender:
1. Beurkundung des Kaufvertrags für das Gesamtgrundstück
2. Teilung des Grundstücks und Verkauf der Bestandsimmobilie
3. Erschließung des Restgrundstücks und Beginn des Neubaus
zu 1) Wie wird die Finanzierung des Gesamtgrundstücks (214.000 EUR) gestaltet wenn ich direkt den Kaufvertrag für den Verkauf beurkunden kann und die Zahlungszeitpunkte beider Geschäfte quasi zeitlich zusammen fallen könnten?
zu 3) Der Neubau soll starten wenn beide o.g. Vorgänge abgeschlossen sind. Nimmt die Bank dann als Grundlage für die Besicherung den Wert des Neubaus + Grundstück? Das wäre ja ggf. unproblematisch, oder?
Schwierigkeiten bereitet mir eben die Finanzierung des Punktes zu 1)
die Frage nach dem Eigenkapital ging in die Richtung, ob Du denn, sollte es irgendwo Probleme geben, diese Überbrücken kannst. Denke schon, für ein Anlageobjekt sollte man so wenig wie möglich EK einsetzen.
ausreichende Rücklagen für unvorhergesehene Fälle sind vorhanden. Ansonsten würde ich das Vorhaben auch nicht umsetzen wollen. Ich gehe dabei von einem guten Geschäft aus, da ich die Gelegenheit habe, das Grundstück mit Bestandsimmobilie aus einer Bankenverwertung (vor Zwangsversteigerung) kaufen kann. Ein recht großer Makler hier im Raum hat den Kaufpreis des halben Grundstücks mit Immobilie auf ca. 170.000 EUR geschätzt. Selbst wenn es am Ende nur 150.000 EUR werden würden, hätte ich für das Grundstück in sehr begehrter Lage (Bodenwert ca. 250€/m²) nur 50.000 EUR bezahlt. Dazu kommt, dass Grundstücke generell sehr stark nachgefragt sind und man schlecht rankommt.
Haben Sie denn eine Idee oder einen Vorschlag wie man die Finanzierungsseite aufbauen kann?
2 Häuser auf 500qm?? Darf in ihrem Bundesland so viel mehr an anteiliger Fläche von dem Grundstück überbaut werden als hier in BaWü???
Meine Schwiegereltern hatten auf einem 170qm-Grundstück ein Reihenmittelhaus. Hinter dem Haus fast gar kein Garten, Garage in das Haus teilintegriert, vor dem Haus praktisch nur die Garageneinfahrt. Wie dann auf 250qm ein EFH passen soll mit 2,5m Abstand (kann je nach Bundesland abweichen) rechts und links??!!
Bei Reihenhaus-Bebauung ist das Baufenster auf dem Grundstück recht groß, bei EFH-Bebauung darf (hier in BaWü) nicht beliebig viel überbaut werden, da bleibt noch Platz für den Garten übrig. Das Bauamt gibt sein OK, denen ist es "egal" wenn am Ende übertrieben gesagt nur 5x7 Meter überbaut werden dürfen! Sie sollten dies unbedingt mit einem Hausplaner/Architekten einmal durchspielen, ob dies für Sie "ausreicht"!
Ohne es böse zu meinen, aber warum werden hier bauliche Diskussionen bzw. Spekulationen geführt? Der Poster hat doch klar beschrieben, dass es mit seinem Architekten abgesprochen war und ich muss doch unterstellen, dass wenn sich jemand solche grundlegenden und umfassenden Gedanken über den Kauf und der Finanzierbarkeit macht - dass dann hier auch noch hinterfragt, bzw. um Hilfe/Unterstützzung und fachkundigen Rat bittet - er dann diese Dinge im Vorfeld abgeklärt hat und selbst wenn er das nicht gemacht hat, dann geht es doch konkret um einen Finanzierungsvorschlag, postet man den, könnte ein nächster - mit ählich gelagerten Anliegen - von den konkreten Antworten profitieren.
Ist mir ja grundsätzlich auch egal oder sollte es mir sein, aber irgendwie klingt dass immer so nach Pessimismus oder nach spinnerten Ideen der Fragesteller. ein wenig auch nach Bevormundung. Egal, zumindest aber wird die konkrete Frage nicht beantwortet.
Das ist ja richtig, aber u.U. hat der TE auch was nicht bedacht ??
Kann ja sein, dass grundsätzlich die Frage nach der Teilbarkeit mit Ja beantwortet wurde und die genaue Planung zwecks MFH gar nicht weiter berücksichtigt wurde....
Wenn natürlich Architekt die Details kennt und sagt "Ja, geht auf den 500qm.." ist alles ok.
Zweifamilienhaus ist kein Mehrfamilienhaus und exakt zwischen diesen beiden Bauvorhaben gibt es auch extreme Einschränkungen bezüglich der Baugenehemigung.
Ich gehe mal davon aus - so sachlich, gewählt und durchdacht wie sich der Fragesteller ausdrückt ist das geklärt worden.
in der Tat habe ich mich bereits ausführlich mit dem Thema beschäftigt und fachkundigen Rat hinsichtlich der Machbarkeit eingeholt. Dies sollte eigentlich hier auch nicht thematisiert werden, hatte ja extra den Bereich Baufinanzierung gewählt ;-)
Eine Lösung scheint leider wirklich nicht ganz einfach zu sein, dies ist schon der 12. Post und noch hat sich niemand zur Kernfrage geäußert
Man müsste jetzt 2-3 Scenarien annehmen und jeweils das Modell dazu posten, denke das ist etwas kompliziert und zu umfangreich, würde das aber für alle ersichtlich gerne tun, dazu benötige ich aber noch 2-3 Infos.
Welches Finanzierungsmodell ist angebracht??
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