Baufinanzierung mit KfW und hohem Eigenkapitalanteil

Liebe Spezialisten,

ich bitte um Hilfe, Tipps und Anregungen bei unseren Überlegungen zur Baufinanzierung.

Hausdaten
Neubau EFH, 195 qm Wohnfläche + 35 qm angebaute Garage.
KfW-Effizienzhaus 70
Köln, NRW

Kosten
Architektenschätzung:

offene Baukosten 250.000,- €
offene Außenanlagen 15.000,- €
offene Baunebenkosten 40.000,- €
offene Einrichtungen 1.500,- €
= 306.500,- €

zusätzliche Kosten

Küche 20.000,- €
Bodenbeläge 20.000,- €
Grundofen 10.000,- €
Pergola 20.000,- €
Möbel 10.000,- €
Unvorhergesehenes 15.000,- €
= 105.000,- €

Insgesamt rechne ich mit 410.000,- € für das Haus.

Eigenkapital
Grundstück (ca. 1100 qm).
Baureifmachung (Abriß Altbestand) kostet ca. 35.000 €, die aus EK bestritten werden.
Wert des baufertigen Grundstücks mind. 200.000,- €
Barvermögen
Nach Abzug der Abrißkosten noch ca. 280.000 €.
Ein PKW wird noch angeschafft, daher bleiben ca. 265.000,- € EK

Finanzierungsbedarf
ca. 150.000,- €

1. Hauptdarlehen 100.000,- €
2. KfW 153 Darlehen 50.000,- €

Einkommen und gepl. Annuität
Nettoeinkommen derzeit 3800,- €, ab Sept. 4.800,- €, da meine Ehefrau Teilzeit arbeiten wird.
Die monatl. Annuität soll 900-950 € betragen.

F R A G E N:

1.
Ist die beabsichtigte monatliche Belastung leistbar und realistisch? Wir zahlen derzeit 915,- € Kalt- bzw. 1150,- € Warmmiete und kommen mit unserem Einkommen zurecht.

2.
Wenn das KfW-Darlehen innerhalb von 10 Jahren vollständig zurückgezahlt wird, wird es mit eff. 1,41% verzinst, anderenfalls mit 1,81%.

Ist es sinnvoll, die monatl. Annuität so aufzuteilen, dass das KfW-Darlehen innerhalb von 10 Jahren abbezahlt ist?
Vorteil:
Durch die günstigeren Zinsen spart man über die Laufzeit von 10 Jahren 2.000,- € und hat nicht das Problem der Anschlussfinanzierung.
Nachteil:
Die anfängliche Tilgungshöhe des Hauptdarlehens sinkt, was sich in etwas schlechteren Konditionen bemerkbar macht.

3.
Nach Tilgung des KfW-Darlehens soll die Annutiät des Hauptdarlehens so angepasst werden, dass es bei einer monatl. Annuität von 900,- € bleibt. Viele Anbieter bieten jedoch eine Tilgungserhöhung auf max. 4 - 5 % an. In diesem Fall sollen Sondertilgungen erfolgen.
Demnach wäre das gesamte Darlehen nach ca. 18 Jahren abbezahlt. Solange soll auch die Zinsbindung des Hauptdarlehens laufen.
Ich habe dafür ein Angebot über 2,96 % effektiv vorliegen (Lebensversicherer).

Sind meine Überlegungen wirtschaftlich vernünftig?
Die Berater wollen oft die anfängliche Tilgung des Hauptkredits hochschrauben und vernachlässigen den Zinsvorteil bei einer Schnelltilgung des KfW-Kredits.

4.
Ist die Einbindung eines KfW 124 Darlehens sinnvoll?
Vorteil: Zinssatz eff. 2,12% bzw. 2,68%
Nachteil: Kurze Zinsbindungsfrist von 5 bzw. 10 Jahren

5.
Rechnen die Kreditgeber (Bank bzw. Lebensversicherer) bei der Bemessung des vorhandenen Eigenkapitals auch den Wert des bereits vorhandenen Grundstücks mit ein?

6.
Die EK-Quote unter Einrechnung des Grundstücks beträgt < 25%, ohne Grundstück < 36 %.
Ich überlege einen Teil des Eigenkapitals (20.000,- €) nicht einzusetzen.
Werden sich dadurch die Konditionen spürbar ändern oder orientieren sich die Kreditgeber nur am Beleihungsauslauf?



Viele, viele Fragen, ich weiss, aber so eine langfristige Entscheidung will eben gut durchdacht sein.
Ich danke euch schon einmal vorab dafür, meinen Gedankendschungel zu lichten!!!