Sicherheitentausch: Erst- gegen zweitrangige Grundschuld
Ich habe eine Frage bzgl. eines möglichen Sicherheitentauschs in NRW:
Es existiert eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 100000,- Euro auf einem Haus zur Absicherung eines Kredits, der aktuell noch mit 85.000,- Euro valutiert und in acht Jahren voll getilgt ist. Schuldner des Kredits ist Person A, Eigentümer des Hauses ist aber Person B. Nun möchte Person B deas Haus verkaufen und dafür natürlich die Grundschuld löschen lassen (ansonsten ist das Grundbuch leer). Person A ist damit auch einverstanden und möchte ein Sicherheitentausch vornehmen und sein eigenes Haus belasten. Allerdings ist auf dem Haus von Person A bereits eine Grundschuld eingetragen, so dass der Gläubiger (=die Bank) zukünftig nur noch eine zweitrangige Grundschuld als Sicherheit hat. Kosten (Grundbuch, Notar usw.) werden vom Schuldner übernommen.
Als Entschädigung ist Person A auch bereit einen etwas höheren Zins zu akzeptieren (wegen der minderwertigen Sicherheit) und ggf. eine einmalige Gebühr. Person A ist auch bereit den Kredit ggf. komplett abzulösen und eine Vorfälligkeitseintschädigung zu zahlen. Dies ist aber nur eine zweitbeste Lösung. Meine Frage ist nun, ob die Bank damit einverstanden sein wird oder ob Person A sogar einen Anspruch auf einen Sicherheitentausch hat. Welche Möglichkeit hat die Person A, wenn die Bank sich querstellt und sich weigert dem Sicherheitentausch zuzustimmen?
AW: Sicherheitentausch: Erst- gegen zweitrangige Grundschuld
Es kommt auf die Spezifika der jeweiligen Bank an.
Wenn die EUR 85.000,00 im erstrangigen Beleihungsrahmen liegen und auch bei Pfandtausch im erstrangigen Beleihungsrahmen sind dann ist das theroetisch möglich.
Jedoch kommt es wirklich auf die Bank an ob diese generell einen Vorrang akezptiert.
Beispiel:
EUR 400.000,00 Verkehrswert Haus A
EUR 85.000,00 Beleihungsauslauf bislang
EUR 400.000,00 Verkehrswert Haus B
EUR 50.000,00 Grundschuld Vorrang
EUR 40.000,00 Restschuld Vorrang
EUR 85.000,00 Pfandtauschdarlehen
EUR 125.000,00 Valutarestschuld
Jedoch Achtung, die neue Bank kann das so mit EUR 125.000 rechnen.
Oder aber auch die Grundschuld mal 1,25 Faktor rechnen also EUR 60.000,00 Vorrang.
Und manche Banken lehnen mehr wie 10% fremden Vorrang ab obwohl man im erststelligen Beleihungsauslauf ist.
Also unter dem Strich im Vorfeld bei der Bank prüfen lassen ob Haus B in Ordnung geht.