meine Lebensgefährtin und ich würden uns gerne eine Eigentumswohnung oder vielleicht sogar eine Immobilie kaufen/Bauen. Im Dezember 2012 mussten wir einen Privatkredit von 39000€ abschließen (Scheidung, Hausverkauf etc.)
Diesen Kredit müssen wir 84 Monate lang mit 600€ abzahlen.
Da wir hierzu noch knapp 800€ Miete zahlen, war meine Überlegung, den bestehenden Kredit quasi zuammen mit der Finanzierung der Eigentumswohnung/Haus umzuschulden bzw. abzulösen und somit nur noch eine Belastung (Rückzahlung Eigentumswohnung/Haus) hätten.
Wir sind beide Unbefristet Angestellt und verdienen über 3000€ monatlich Netto. Je nach Kreditsumme, könnten wir sogar direkt eine 2% Tilgung stemmen. Das Problem an der Sache ist nur, ob die Bank hier mitspielen würde wegen dem blöden Privatkredit. Es ist schon sehr frustrierend, 600€ zu zahlen, für eine Sache von der man absolut nichts hat!
grundsätzlich ist ein bestehender Privatkredit kein Hindernis für ein Immobiliendarlehen, solange der Kapitaldienst(monatlich frei verfügbares Einkommen) nicht zu sehr darunter leidet.
Um Ihnen eine Tendez geben zu können ob das der Fall ist, müssten Sie mir ein paar grobe Detaildaten zu dem Vorhaben nennen:
- Ungefähre Kreditsumme.
- Genaues monatliches Einkommen von Ihnen beiden.
- Haben Sie andere Verbindlichkeiten?
- unterhaltspflichtige Kinder vorhanden?
Bauen würde einen Invest von ca. 250.000 EUR bedeuten. Bei 4% Zins (und weniger wird's nicht werden) und 1% Tilgung sind ca. 1050 EUR Rate fällig....
3000EUR - 600EUR(Kredit) - 1050 EUR =1350 EUR - ca 300 EUR Nebenkosten ...... knapp 1000 EUR zum Leben....
Kauf einer Bestandsimmobilie könnte eher gehen, aber ganz ohne Eigenkapital wird das schwer, da es dann eine 110% Finanzierung wird, da zusätzlich noch den Ratenkredit reinzupacken fällt sicherlich flach.
grundsätzlich ist ein bestehender Privatkredit kein Hindernis für ein Immobiliendarlehen, solange der Kapitaldienst(monatlich frei verfügbares Einkommen) nicht zu sehr darunter leidet.
Um Ihnen eine Tendez geben zu können ob das der Fall ist, müssten Sie mir ein paar grobe Detaildaten zu dem Vorhaben nennen:
- Ungefähre Kreditsumme.
- Genaues monatliches Einkommen von Ihnen beiden.
- Haben Sie andere Verbindlichkeiten?
- unterhaltspflichtige Kinder vorhanden?
Viele Grüße
Daniel
Hallo,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
die ungefähre Kreditsumme für eine Eigentumswohnung würde 150000€ betragen. Bei einem Hausbau sicherlich 260000-270000€.
Der genaue verdienst von meiner Lebensgefährtin und mir liegt bei 3200€ Netto.
Derzeit habe ich noch eine Autofinanzierung am laufen. Rate 290€.
Da ich aber nun aber endlich mein Geschäftsauto bekommen habe, werde ich das Privatauto verkaufen und die restliche Kreditsumme auf einmal tilgen. Somit hätten wir keine monatlichen Belsatungen mehr.
(Bis auf den Privatkredit den wir mit monatlich 600€ zurück zahlen)
Nun ein Szenario:
Wir haben eine Eigentumswohnung gefunden, die uns 150000€ kosten würde. Wenn der Verkäufer mitspielt und uns die Wohnung aber für 185000€ "verkauft", hätten wir einen Überschuss von 35000€.
Die Differenz von 35000€, würde er uns dann quasi zurück erstatten und ich könnte den Privatkredit damit komplett tilgen.
(Somit hätten wir dann 600€ weniger Belastung)
Natürlich müsste das schriftlich festgehalten werden.
So hat man es in der Vergangenheit desöfteren gemacht, meinte der Finanzberater, um "Altlasten" zu tilgen.
Ob das alles so funktionieren würde, ist fraglich.
Am liebsten wäre es mir damit wir nur noch in einen Topf zahlen. Diese Möglichkeit muss es doch geben...
Auf Antworten, bzw. Tipps und Ideen würde ich mich sehr freuen!
Die Tilgung mit 2 % muss hier fast gemacht werden, da ansonsten das Darlehen zu lange laufen würde und da die Banken eher nicht mitmachen würden.
Auf Baisis der obigen Angaben kriegen wir dann folgendes raus:
Höhe der mtl. Rate: 1.125,00
Gesamtlaufzeit: 30.5 Jahre
Nun können wir mal den Kapitaldienst rechnen:
(Für das Haus habe ich mal eine Wohnfläche von 200 m² unterstellt.
mtl. Einkommen: 3.200,00 EUR
- Lebensh.-Kosten: 1.500,00 EUR
- Bewirtschaftungskosten: 400,00 EUR
- Neue Rate für ImmoFin: 1.125,00 EUR
= freie Liquidität: 175,00 EUR
An dieser Stelle sehen wir, dass hier der Kapitaldienst sehr knapp ist. Da ist es zweifelhaft ob da eine Bank mitgeht. Ich halte es für eher unwahrscheinlich, da hier fast kein Platz zur Rücklagenbildung oder für unvorhersehbare Ereigisse (Kinder, Waschmaschine kaputt und Ähnliches) ist.
Zudem ist, wie ich es Ihrer Aussagen entnehmen kann kein Eigenkapital vorhanden, was in die Finanzierung eingebracht werden könnte. Auch das wiegt eher negativ und mindert nochmal die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung einer Finanzierung, da hier ja wenn dann eine Vollfinanzierung bzw. sogar eine Überfinanzierung(Finanzierungsbetrag über dem Beleihungswert) gemacht werden müsste und das eine Bank eher ungern macht.
Knapper Kapitaldienst in Verbindung mit einer Vollfinanzierung bzw. sogar Überfinanzierung führt sehr wahrscheinlich zur Ablehnung.
Einen Hausbau ohne Eigenkapital halte ich in diesem Fall für nicht machbar.
Zu der anderen Idee:
Grundsätzlich ist das ja keine schlechte Idee, nur da haben Sie die Rechnung ohne die Bank gemacht.
Problem ist, dass sich der Verkaufspreis der Eigentumswohnung ja am Verkehrswert orientieren wird und die Bank wird diesen im Rahmen einer Objektbewertung ermitteln.
Wir nehmen mal an der Verkehrswert der Eigentunswohnung ist identisch dem Verkaufpreis, obgleich der Verkaufspreis meist ein wenig über dem Verkehrswert liegt.
*Habe jetzt einfach mal unterstellt die Wohung ist in Bayern.
Nun sehen wir hier. Ohne Eigenkapital von mindestens ca. 30.000,00 EUR geht hier defintiv nichts.
Die Idee des Maklers bzw. Finanzberaters können Sie sich gleich aus dem Kopf schlagen. Ich denke darauf ist er nur gekommen, da durch einen höheren Verkaufpreis auch seine prozentuale Provision steigt. Obgleich die Idee totaler Humbug ist, da da keine Bank mitmachen würde.
Und er hat vielleicht recht: In der Vergangenheit(vor. ca. 10-20 Jahren)wurde das vielleicht gemacht. Das war ja auch unter Anderem ein Auslöser für die tolle Finanz bzw. Immobilienkrise in den USA. Man hat Objekte überbeliehen, dass es der Sau graust. Doch da hat BASEL II glücklicherweise bei uns einen Riegel davor geschoben.
Jeder Kreditentscheider, der heutzutage eine Finanzierung mit einer Überbeleihung von 40 % genehmigen würde, der könnte nach der nächsten Revisionsprüfung der Finanzierung seine Sachen packen. Denn so etwas verstößt gegen alle Sitten im Immobilienkreditgeschäft.
Fazit: Derzeit halte ich eine Immobilienfinanzierung für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von ca. 150.000,00 EUR für Sie nicht für machbar ohne Eigenkapital von mindestens ca. 30.000,00 EUR.
Eigentumswohnung/Immobilie erwerben trotz bestehendem Privatkredit
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Zitat von Daniel2504