Forward-Darlehen

Hallo,

ich schlussfolgere aus Ihre Angaben:

Für das erste Darlehen mit 4,5 % p.a. ist der Konditionenanpassungstermin 09/2016, für das Zweite mit 4,7 % p.a. 09/2018 und für das Dritte mit 4,9 % p.a. 09/2021.

Sehe ich das richtig? Ich habe Ihre Angaben 10 / 12 / 15 als Zinsbindungszeitraum interpretiert.


In allen frei Fällen wäre, aus meiner sicht, die Vorlauftzeit des ensprechenden Forward-Darlehens zu lange, als dass es sich lohnen würde. Sie würden mit dem durch den Forward vereinbarten Zins wahrscheinlich in der Richtung der Zinsen die Sie aktuell haben, liegen.

Desweiteren sind Forward-Darlehen meistens auf die vorlaufzeit von 5 Jahren beschränkt. Somit käme ein Forward hier sowieso nur für das erste Darlehen in Frage. Aber lohnen würde es sich nicht.
Ich empfehle Ihnen abzuwarten, sich immer zu informieren und sich auch selbst mal ein Bild der Lage zu machen:

Ein guter Indikator für die Entwicklung der Immoblienkreditzinsen ist der EURO BUND FUTURE-Index. Dieser Index bildet die Bundesanleihen ab. Darüber refinanzieren sich sehr viele Banken bei den Immobiliengeschäften. Steigt dieser Index, sinken tendenziell die Kreditzinsen, sinkt dieser Index, steigen tendenziell die Kreditzinsen. Warum und weshalb das so ist kann ich an dieser Stelle leider nicht erklären, da das den Rahmen etwas sprengen würde. Verfolgen können Sie diesen Index auf jeder gut sortierten Börsenseite.

Ein zweite Möglichkeit wäre bei der Bank nachzufragen ob es möglich wäre die Kredite gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Zinsen die Sie zahlen hätte müssen, hätten Sie den Kredit nicht vorzeitig zurückbezahlt) und Bearbeitungsgebühr.
Die Bank kann Ihnen das ermöglichen, jedoch muss die Bank Ihnen das nicht bewilligen. Wenn die Bank darauf besteht die Darlehen bis Zinsbindungsende wie gehabt fortzuführen ist sie im Recht und es besteht keine Chance, außer den Verkauf des Objekts aus der Zinsbindung früher herauszukommen.

Wenn die Bank jedoch dies bewilligt wäre die Vorgehensweise wie folgt:

1. Sie lassen sich von der Sparkasse die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen für die jetzige Rückzahlung der 3 Darlehen. Die Sparkasse wird Ihnen dann einen Betrag x nennen den Sie bei Rückzahlung zu entrichten haben.

2. Sie fragen bei verschiedenen Banken die Konditionen für eine Ablösung der bestehenden Darlehen bei der Sparkasse an. Sie entscheiden Sich natürlich für das günstigste Angebot.

Nun müssen Sie rechnen.

Hier mal ein Fallbeispiel:

Die günstigste Bank macht Ihnen ein Angebot alle drei Kredite bei der Sparkasse abzulösen, in einen Kredit mit einem Sollzins von 2,6 % p.a. auf 10 Jahre gebunden zusammenzufassen.

Durchschnittlich haben Sie bei den drei Darlehen bei der Sparkasse einen Zinssatz von 4,7 % p.a.

Ihre Ersparnis wären somit (4,7% -2,6% =) 2,1 % p.a.

Angenommen Sie haben einen Restkreditbetrag von insgesamt 120.000,00 EUR. Ihre Ersparnis würde in EUR somit (120.000,00 x 2,1 % / 100 =) 2.520,00 EUR im Jahr betragen.

Durchschnittlich haben wir noch eine ungefähre Restlaufzeit der Zinsbindungen der 3 Kredite bei der Sparkasse von ca. 5 Jahren. Daraus ergibt sich der "durschnittliche KA-Termin" 30.09.2018.

Nun berechnen wir auf Grundlage der folgenden Zahlen die Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu kann man einen Rechner im Internet nutzen. Zu finden über google mit dem Suchbegriff: "Vorfälligkeitsentschädigung Rechner"

Termin der Ablösung: 30.06.2013
urspr. Auszhalungsdatum des abzul. Darlehens: 01.09.2006
Restschuld zum Ablöstermin: 120.000,00 EUR
Ende der Sollzinsbindung: 30.09.2018
derzeitiger Sollzins: 4,7 % p.a.
Höhe der mtl. Rate: 750,00 EUR

Dann erhalten wir folgende Berechung:

Zinsschaden: 15.675,12 EUR
-Risikoersparnis: 628,22 EUR
-Verwaltungskostenerstattung: 222,11 EUR
=Vorfälligkeitsentschädigung: 14.824,79
+ evtl. Bearbeitungsgebühr: 1.200,00
= Gesamt: 16.024,79 EUR


Nun stellen wir unsere Ersparnis den Konsten gegenüber:

Wir müssten also 16.024,79 EUR an Gebühren bezahlen, wenn wir das Darlehen vorzeitig ablösen würden, die Ersparnis in den fünf Jahren bei Ablösung würde (2.520,00 (Ersparn. im Jahr) x 5 (restl. Zinsbindungszeit)=) 12.600,00 EUR betragen. Das bedeutet wir würden bei Ablösung der Darlehen in diesem Fall 3.424,79 EUR draufzahlen.

Es ergibt sich somit folgender Grundsatz:
Ist die Erparnis (hier 12.600,00 EUR) durch den günstigeren Zinssatz (hier 2,6 % statt 4,7 %) durch die Ablösung der Kredite, in der Zeit (hier noch 5 Jahre), in der wir noch an den hohen Zinssatz (hier 4,7 % p.a.) gebunden gewesen wären, größer als die Aufwandsentschädigung (hier 16.024,79 EUR) die wir der "alten Bank" zahlen müssten.
Kann dies mit "ja" beantwortet werden lohnt sich die Ablösung vor Ende der Zinsbindungsfrist.

Fazit: In diesem Falle wäre diese Vorgehensweise nicht lohnen, wir würden sogar draufzahlen.


In anderen Fällen kann sich diese Vorgehensweise jedoch durchaus lohnen. Deshalb rate ich immer auch diese Möglichkeit nach obenstehendem Schema zu prüfen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen ein wenig helfen.


Viele Grüße
Daniel