KfW - Absicherung

Hallo Ravemaster,

ich publiziere die Antwort auf ihre Anfrage mit der PN mal hier für alle.

An die erste Rangstelle setzt die Bank grundsätzlich ihre eigene Kondition, dann folgt das KfW Darlehen, dann - falls Grundschuldeintrag erforderlich - die Bausparkasse. Einen Zwischenrang für das Bauspardarlehen wäre nur dann denkbar, wenn der Beleihungsauslauf aller drei Darlehen niedrig ist, dann kann es auch mal eine Einzelfallentscheidung geben, wo der KfW das Bauspardarlehen vorgehen kann, aber eher unwahrscheinlich solch eine Konstellation, da Bausparkassen ja bis 80 % ohnehin in den Nachrang gehen und da würde man ja liegen, um von der Bank eine Einzelfallentscheidung abzuverlangen. Soweit so gut.

KfW kann nur über ein durchleitendes Kreditinstitut beantragt werden und eben dieses durchleitende Kreditinstitut steht mit dem dir weitergeleitenden KfW Darlehen der KfW gegenüber im Obligo. Zahlst du das Darlehen nicht zurück und es kommt zu einer Drittverwertbarkeit der Immobilie, dann muss die Bank der KfW den Schaden bezahlen.

Es gibt Banken (z.B. DSL Bank, Münchener Hypo) die den KfW Anteil aus dem Beleihungsauslauf für ihr eigenes Geld bzw. die Konditionierung rausrechnen, das nennt man Quersubvention. Ein Beispiel:

Kaufpreis 150.000, du hast 130.000 Finanzierungsbedarf.

Modell 1) 130.000 Euro ohne KfW
Modell 2) 80.000 Euro und 50.000 Euro KfW

Dann ist die Kondition auf die 80.000 Euro für eben diese günstiger als die 130.000 Euro, denn KfW wird aus dem Beleihungsauslauf rausgerechnet, sprich quersubventioniert.

Beleihungsauslauf bei Modell 1) auf die 130.000 Euro ist 86% und bei Modell 2) auf die 80.000 Euro 53 %, entsprechend wird Modell 2) günstiger konditioniert, entsprechend wird man dir bei diesen Banken - die eben diese KfW Subventionierungen akzeptieren bzw. anbieten - eine bessere Erstrangkondition anbieten. Ungeachtet der Tatsache, dass die 50.000 Euro in der Regel günstiger sind als die Hauptkondition, erst Recht, wenn der Gesamtbeleihungsauslauf wie in diesem Fall bei 86 % - also hoch - liegt. Wenn es nun auch noch eine Direktsubvention gibt, z.B. bei den oben von mir genannten Banken, dann werden die KfW Konditionen durch das durchleitende Kreditinstitut auch noch günstiger angeboten, als es die KfW auf ihrer offiziellen Seite offeriert. Dann profitiert man doppelt, quer-, und direktsubventioniert. Die Ing.DiBa ist z.B. eine Bank die nicht quersubventioniert (sprich KfW nicht aus dem Beleihungsauslauf rausrechnet), aber direktsubventiert, also verbilligt anbietet.

Natürlich gibt es dann noch Feinheiten, z.B. bei der DSL Bank, die erst dann quersubventioniert (also KfW aus dem Beleihungsauslauf rausrechnen), wenn der Gesamtfinanzierungsbedarf bei gleich/kleiner 90 % vom Beleihungswert (in der Regel der Kaufpreis zzgl. wertsteigernder Renovierungen und Modernisierungen/Gesamtgestehungskosten bei Neubau) liegt.

Sollte natürlich eine Bank die Gesamtsumme - also den gesamten Finanzierungsbedarf - mit Konditionen anbieten, die unter den KfW Konditionen liegen, dann lohnt sich die Berücksichtigung von KfW nicht, dann kann man auch alles in einer Summe ohne KfW aufnehmen. Auch ist KfW dann uninteressant, wenn man eine Zinsfestschreibung größer 10 Jahre wünscht. Hier empfehle ich dann aber schon, ein Teil 10 Jahresgeld beizumischen, das hat unter anderem den Vorteil, dass nicht die gesamte Restschuld zu einem Zeitpunkt prolongiert werden muss, sprich man so nicht von einem wirtschaftlichen Zeitpunkt abhängig ist, da ein kleiner Teil nach 10 Jahren (das sind ca. 41.000 Euro bei dem KfW Darlehen bei der kleinstmöglichen Tilgung) und ein Teil nach 15 Jahren. Auch ist eine 3 Teilung 10/15/20 Jahre zu überlegen. Minimiert das Risiko auf die jeweiligen Restschulden - weil kleiner - in der Summe, sowie eben auf 3 verschiedene wirtschaftliche Zeitpunkte.

Also, KfW sinnvoll angewendet und dem Gesamtkonzept beigemischt, die richtige Bank auf das Konzept ausgewählt, dann kann es durchaus angebracht sein, KfW in seine Finanzierungslösung zu integrieren.
Aber alles sind individuelle Betrachtungsweisen, auch handhabt das jede Bank etwas anders, aber dafür sind ja große und vor allem gute Finanzierungsmakler da, um individuelle Lösungen zu erarbeiten, um diese dann der für den Fall geeignetesten Bank - mit den besten Bedingungen und Konditionen - vor zu stellen.

Kann alles ganz einfach sein