Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Hallo. Wir möchten gerne ein EFH in NRW bauen und erhalten aufgrund des Beleihungswerts nur sehr schlechte Konditionen. Vielleicht habt ihr noch ein Tipp wo wir mal nachfragen könnten. Hier erstmal die Eckdaten
Gesamtkosten Baufinanzierung:
Haus + Grundstück inkl. aller Nebenkosten 338.000€
Wir erbringen Eigenleistungen (Fliesen, Malern, Elektro, Plastern) die ca. ein Wert von 18.000€ haben. Das Material von 8.000€ ist bei den 338.000€ enthalten.
- 3 Personen
- 1x Gehalt (Mann)
- Frau noch 16 Monate in Elternzeit (danach 700€ - 1000€ Netto)
Gesamteinkommen derzeit:
Gehalt 2200€ Netto x 12,8 Gehälter + 184€ Kindergeld = 2522€ im Monat
Unbefristeter Angestellter im öffentlichen Dienst. Gehaltssteigerung in den nächsten 12 Monaten ca. 200€ netto.
EK sind lediglich 25.000€ vorhanden
Wir haben einen Grundstück + Generalunternehmer/Haus bereits gefunden und möchten eigentlich gerne den sehr guten Zinssatz jetzt nutzen. Das Haus wird vermutlich erst fertiggestellt wenn meine Frau wieder arbeiten geht bzw. wir hätten nur eine relativ kurze Zeit zu überbrücken.
1100€ könnten wir abzahlen .
Viele Banken haben uns komplett abgelehnt (zu wenige EK)
Einige Banken wollten uns nur deutlich weniger geben.
100.000€ werden durch die KFW Bank (Wohneigentum und 153) finanziert.
Ansonsten haben wir folgendes Angebot erhalten
200.000€
10 Jahre Sollzinsbindung
3.19%
Dieses Angebot haben wir über die Interhyp erhalten. Kennt ihr noch Alternativen ?
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Statt
Gehalt 2200€ Netto x 12,8 Gehälter + 184€ Kindergeld = 2522€ im Monat
wäre richtig:
Gehalt 2200€ Netto + 184€ Kindergeld = 2384€ im Monat
und damit 1.100€ für das Darlehen + Nebenkosten (3,50€/qm Wohnfläche) als Belastung ist definitiv nicht machbar. Das finanziert dir niemand. Wenn du mit deinem (geringem) Einkommen schon bauen möchtest, warte bis deine Frau wieder (dazu)verdient. Dann sollte es hinhauen.
Ich befinde mich in ähnlicher Situation und habe 3.500€ Netto (+ Kindergeld und PiPaPo) und möchte nicht über 1.000€ kommen mit der Rate für das Darlehen - weil es zu viel ist!
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Die Haus wäre erst im zweiten oder dritten Quartal 2014 fertig gestellt. Der Kredit müsste erst dann voll getilgt werden. Bis dahin steht das Einkommen meiner Frau wieder zur Verfügung.
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Hallo Posenta,
wie lange ist bei dem Angebot denn die bereitstellungsfreie Zeit?
Von welcher Bank stammt das Angebot bzw. bezieht die Interhyp das?
Sind die beiden KfW Konditionen subventioniert? Welche Konditionen hat man ihnen für KfW offeriert?
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
1.) Wie lange ist bei dem Angebot denn die bereitstellungsfreie Zeit? 6 Monate
2.) Von welcher Bank stammt das Angebot bzw. bezieht die Interhyp das? DSL Bank
3.) Sind die beiden KfW Konditionen subventioniert? Welche Konditionen hat man ihnen für KfW offeriert? 2,5% und 1,25% (müssten um 01,68 % subventioniert worden sein)
Auf Immobilienscout 24 wirbt eine Deutsche Bank Finanzagentur mit einem Zinssatz von 2,37 - 2,49 (Finazierungssumme 300.000. EK 25.000. Sollzinsbindung 10 Jahre). Ich habe mit den Vermittler/Makler gesprochen und mir den Zinssatz bei meinen Eckdaten nochmal bestätigen lassen. Ich müsste bei Vertragsabschluss eine Gebühr von 1% bezahlen.
Wenn ich auf der Internetseite der Deutschen Bank gehe werden mir auch immer sofort ein Gespräch mit einem Außendienst Mitarbeiter angeboten. Ist das Angebot realistisch ? Ist das normal das die Deutsche Bank 1% Gebühr bei Verträgen einbehält ?
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Hallo,
ist das wirklich ein verbindliches, unterschriftsreifes Angebot oder nur eine Konditionenabfrage ??
ein weiteres Problem sehe ich darin, dass Ihr keinerlei Puffer habt. Ist in Euren 338tsd EUR ALLES (!!!) mit drin oder muss dann noch Notar/Grundwerwerbsteuer oder sonstige Nebenleistungen bezahlt werden ?
Ist das Angebot von Generalunternehmer ein konkretes, unterschriftsreifes Angebot ?? Oder kommt dann noch die Bemusterung der Fliesen/Bodenbeläge oder so dazu ??
Bodengutachten schon erstellt ?? Evtl. Mehrkosten geprüft ??
Wer steht auf Eurer Seite ? Ein Bausachverständiger, der Eure Interessen vertritt ??
So wie Ihr finanzieren wollt, darf absolut nichts, gar nichts, überhaupt nichts vom Plan abweichen, und dass ist sehr riskant.
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Zitat von Posenta
Die Haus wäre erst im zweiten oder dritten Quartal 2014 fertig gestellt. Der Kredit müsste erst dann voll getilgt werden. Bis dahin steht das Einkommen meiner Frau wieder zur Verfügung.
Unsinn, bis zum Einzug in das Haus hast du Miete zu zahlen. Die zu leistenden Raten steigen anteilig mit Abruf des Darlehens. Wie willst du diese Doppelbelastung tragen?
Hat deine Frau den Arbeitsplatz nach der Elternzeit sicher? Wie schauts mit der Steuerklasse aus?
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Zitat von Posenta
1.)
Auf Immobilienscout 24 wirbt eine Deutsche Bank Finanzagentur mit einem Zinssatz von 2,37 - 2,49 (Finazierungssumme 300.000. EK 25.000. Sollzinsbindung 10 Jahre). Ich habe mit den Vermittler/Makler gesprochen und mir den Zinssatz bei meinen Eckdaten nochmal bestätigen lassen.
Da wette ich gerne mal 50 EUR, dass Du diese Schaufensterkonditionen niemals bekommen wirst.
Wir haben eine Bestandsimmobilie mit 15%EK über zinsloses Labo/zinsverbilligungsprogramm gekauft, bei der Hausbank 3,45% eff.
Bestes Angebot über Interhyp wäre 3,25% gewesen. dabei ging es um 120tsd EUR.
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1.) ist das wirklich ein verbindliches, unterschriftsreifes Angebot oder nur eine Konditionenabfrage ?? unterschriftsreifes Angebot vom Grundstück und Haus.
ein weiteres Problem sehe ich darin, dass Ihr keinerlei Puffer habt. Ist in Euren 338tsd EUR ALLES (!!!) mit drin oder muss dann noch Notar/Grundwerwerbsteuer oder sonstige Nebenleistungen bezahlt werden ? Grundstück 84.000€ (erschlossen)
Notar/Grunsteuer 5.500€
Anschlusskosten (Gas, Kanal, Strom usw.) pauschal 10.000€
Haus 213.000€ (Fliesen nur im Badezimmer) ansonsten inkl. aller Kosten (außer Baustrom und Baugenehmigung)
Garage 15.000€
Fliesen, Plastern, Malern in Eigenleistung 8.000€
Spielraum für ungeplante Kosten ~ 10.000€
Bodengutachten schon erstellt ?? Evtl. Mehrkosten geprüft ?? Bodengutachten wurde noch nicht erstellt. Es handelt sich um ein Neubaugebiet ohne Altlasten, Bergbau usw. Wir bauen ohne Keller. Die Bodenklasse müsste zu 99,99% normal sein (Klasse 1-3). Andere Bauherren nebenan hatten keine Bodenprobleme.
Wer steht auf Eurer Seite ? Ein Bausachverständiger, der Eure Interessen vertritt ?? Es wird ein Bausachverständiger von TÜV Nord gestellt.
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Das ist eine 0,15 % Subventionierung. Die bereitstellungsfreie Zeit ist viel zu kurz, ab dem 6 Monat zahlst du auf nicht abgerufenes Geld 0,25 % Bereitstellungszinsen, auf 50.000 Euro KfW Programmm 124 schon nach 4 Monaten!
Die Deuschte Bank wird dein Vorhaben mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht finanzieren, zu dem haben die bonitätsabhängige Konditionsermittlung und da gehörst du nicht zu den bonitätsstarken Kunden.
Eine Bearbeitungsgebühr ist bei der Deutschen Bank nicht unüblich und auch zulässig, aber völlig überflüssig.
Sei mir nicht böse, aber du solltest das wirklich alles noch mal sehr genau prüfen und dein Vorhaben überdenken, zumindest das Finanzierungskonzept, denn was man so rausliest zeugt von viel Unsicherheit und Unwissenheit, was durchaus nicht schlimm ist, aber so "blauäugig" (nicht böse gemeint) sollte man in das Vorhaben nicht einsteigen.
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Zitat von noelmaxim
Eine Bearbeitungsgebühr ist bei der Deutschen Bank nicht unüblich und auch zulässig, aber völlig überflüssig.
Anscheinend ist es bei der Deutschen Bank doch üblich 1% zu behalten (wenn auch wohl fragwürdig/rechtswidrig). Einfach mal in google Deutsche Bank Baufinanzierung Gebühr eingeben (links sind hier wohl nicht erlaubt)
Anderseits wären das mit Gebühr 2,49% laut telefonischer Erstauskunft. Ich lass den Mann mal vorbei kommen und das Angebot von einen befreundeten Bänker und einem Anwalt quer lesen (falls ich das Angebot bekomme).
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Ok, lass es drauf ankommen, aber achte auf die Feinheiten !!
Eine Gebühr - erhoben von der Bank - so sie denn separat ausgewiesen und im Effektivzins berücksichtigt ist, ist nicht anrüchig oder rechtswidrig, unötig ja, aber keines Wegs unüblich oder gar rechtswidrig. Lediglich der Vermittler darf nicht aus der Zinskondition durch die Bank vergütet werden und zusätzlich eine Gebühr oder ein Honorar nehmen.
Ein befreundeter Banker hätte dir aber, so sein Tätigkeitsgebiet auf Immobilienfinanzierung liegt (andernfalls kann er dich nur sehr schwer optimal beraten) schon bei dem Angebot der Interhyp auf die "Finger hauen" müssen/sollen
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Schön zu lesen, dass Du Dich zumindest schon tiefer eingearbeitet hast.
Denke nur, Dein realer Zinssatz wird sich zw. 3,50 -4,00% bewegen und das sind dann mal zw. 900-1000 EUR nur für das Annuitäten Darlehen. Bei 2% Tilgung bleiben nach 10 jahren 150tsd EUR Restschuld, die bei 2% zinsanstieg die Rate auf 1.250 EUR erhöhen würden.
Ist schwierig, da bei so einem Projekt viele Emotionen dabei sind, die man eigentlich ausblenden müsste. Was zahlt Ihr denn jetzt als Miete ??
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Bei 2.200€ netto ein Darlehen über mehrere 100K€ mit 1.100€ zurückzuzahlen + 3,50€/qm Nebenkosten zu haben, ist an die Sache nicht zu denken. Kamikaze.
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Zitat von Christoph1983
Bei 2.200€ netto ein Darlehen über mehrere 100K€ mit 1.100€ zurückzuzahlen + 3,50€/qm Nebenkosten zu haben, ist an die Sache nicht zu denken. Kamikaze.
Also 3,50 pro qm bei einem KFW 55 Haus ist utopisch viel. Realistisch und nicht schön gerechnet maximal 2,50€ pro qm.
Außerdem haben wir derzeit 2400€ und das Haus würde ca. 1 Jahr Bauzeit haben (Start 3-4 Monaten, Winter wird nix gemacht und dann halt wieder weiter). Die volle Kreditbelastung würde also erst nach ca. 1 Jahr beginnen.
Dann verdiene ich 100% aber 200€ Netto mehr (öffentlicher Dienst)
Also 2600€ Netto wenn wir den Kredit komplett bezahlen müssen.
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Zitat von Christoph1983
Bei 2.200€ netto ein Darlehen über mehrere 100K€ mit 1.100€ zurückzuzahlen + 3,50€/qm Nebenkosten zu haben, ist an die Sache nicht zu denken. Kamikaze.
Ja,
das denke ich auch. Das wird aber wohl erst deutlicher wenn nur noch Fakten auf dem Tisch liegen wie eben die konkreten Zahlen.
Aber Du kennst es sicherlich auch, dass die Vermittler den möglichen Kunden erst mal alles schönreden.
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@ Posenta
Wenn Du in Foren wie diesen oder in Bauforen (www.bauexpertenforum.de) Dich umsiehst, wirst Du immer wieder solche Sachen lesen wie die Deinen hier. Der Traum vom eigenen Haus......
Den Traum möchte man soooo gerne leben, da geht plötzlich alles, man kann auf alles verzichten und nur an das Glauben, was einem Hausbaufirma, Makler, Versicherungsvertreter, Bausparkassenvertreter erzählen.
Die mahnenden Worte der "unparteiischen" empfindet man dann oft als "die gönnen mit das nicht" oder "die wollen meinen Traum zerstören".
Dabei ist es mit Deinen Zahlen einfach äußerst riskant.
Eigenkapital <10%, somit ist der Beleihungsauslauf >100%, da Du mit Deinem EK gerade mal die NK bedienen kannst.
Von deinem zukünftigem Einkommen gehen mit Sicherheit 50% an Kreditrate weg, da die Konditionen sich niemals in dem Rahmen bewegen dürften, den Du hier annimmst. Dazu die NK, ok, 2,50/qm = 300 EUR ???
Dann bleiben von den 2.600 EUR - 1.300 EUR Rate + 300 EUR NK gerade mal 1.300 EUR zum Leben. Davon musst Du jetzt irgendwie Deine Gartenanlage herrichten, Rücklagen für Reparaturen bilden, usw. usw.
Da bleibt die nächste 20 Jahre keine Geld für Urlaub oder dergleichen.
Nochmal die Frage:
Was zahlt Ihr denn jetzt an Miete ??
AW: Neubau EFH -> schlechten Zinssatz wegen Beleihungswert
Dann legt doch ab jetzt jedes Monat 700 EUR beiseite, bis Deine Frau wieder arbeitet und schaut dann, wie Ihr zurecht kommt. Das wären dann ca. 12.000 EUR mehr Eigenkapital und Ihr stell fest, ob Ihr das pakt.
Wenn das so gut funktioniert, dann sieht es doch viel besser aus.
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Zitat von Posenta
