ich habe eine (für mich) rätselhafte Antwort meines Bankinstituts erhalten und würde mich freuen, wenn mir hier jemand eine Interpretationshilfe geben könnte. Für Antworten schon mal ein dickes Dankeschön!
Folgendes:
Ich zahle seit mehreren Jahren einen Hauskredit (Annuitätendarlehen)ab, und wäre nun in der Lage die Tilgungsrate deutlich zu erhöhen. Ich verspreche mir davon, dass ich unter dem Strich Geld spare: Die Restschuld ist deutlich schneller getilgt und ich spare Kreditzins.
Der Vertrag gibt mir in der Tat die Option bis zu 10% Jarhlich zu tilgen. Nun schreibt die Bank mir sinngemäß: "Gerne können sie die Tilgungsrate heraufsetzen. Sie zahlen dann ab sofort monatlich (Beispiel 2000 Euro statt zuvor 1000 Euro -ZUZÜGLICH ERSPARTER ZINSEN-"
Was bedeutet das denn? Ist es für mich also finanziell egal, ob ich schneller tilge? Ich verstehe es so, dass die Bank die vermeintlich "ersparten" Zinsen quai als Strafe einbehält, weil ich schneller tilge.
Erlange ich also durch das schnellere Abbezahlen des Kredits überhaupt keinen finanziellen Vorteil? Wie versteht ihr das Schreiben der Bank?
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#2
Ravemaster84
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AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Ich glaube es geht hier eher darum, dass die 10% Option pro Jahr als EINMALIGE Sondertilgung pro Jahr gehandhabt wird. Also: Das was in die Tilgung pro Monat mehr gehen würde, immer aufs Tagesgeldkonto und dann am Ende des Jahres eine große Sondertilgung machen (max. 10% der vorhandenen Restschuld).
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Hallo Ravemaster84,
danke für deine Einschätzung. Es geht aber tatsächlich um eine Erhöhung der monatlichen Tilgungsrate, die ich im Rahmen der vertraglich vorgesehenen flexiblen Anpassung auf 10% heraufsetzen möchte. Die zusätzliche Option einer jährliche Einmalzahlung schöpfe ich bereits maximal aus.
Wie ist die Mitteilung der Bank also zu verstehen? Herzlichen Dank für Eure Hinweise.
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#4
noelmaxim
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AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Hallo Joachim,
der Zinsanteil in der annuitätischen Rate wird immer nur auf die tatsächliche Schuld berechnet, da diese abnimmt mit den Tilgungen nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Die Rate bleibt immer gleich, nur die Anteile verschieben sich und die Bank spricht dann von dem Tilgungskapital zuzüglich ersprarter Zinsen, dh. nichts anderes, dass die weniger zu zahlenden Zinsen weiteres Tilgungskapital wird, denn andernfalls würde die Rate dann ja abnehmen müssen. Das tut es aber nicht und somit verkürzt sich bei höherer Tilgung automatisch die Gesamtlaufzeit!
Ergo wirkt sich ein Erhöhung des Tilgungsanteils sehr wohl auf die Gesamtkosten aus und bei deinem avisierten Tilgungsanteil und dann auch noch zzgl. der Sondertilgung immens.
Nur vorsichtig, die Tilgung darf nur so geleistet werden, als das man innerhalb der Zinsfestschreibung nicht vor Auslauf der Zinsfestschreibung das Darlehen getilgt hat, es sei denn, dass das ausdrücklich im Kreditvertrag vermerkt ist, dass sogar das möglich ist.
Sollten die 10 % Tilgung (das wird ja immer auf die Ursprungsschuld berechnet) dazu führen dass das geschieht - und das ist definitiv so, denn bei 10 % Tilgung ist das Darlehen in 10 Jahren zurück geführt (und ein paar Jahre hast du ja schon rum) - dann ist die Erhöhung auf 10 % gar nicht zulässig und Sondertilgung sind dann schon gar nicht zusätzlich zulässig und durchführbar.
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Hallo noelmaxim,
besten Dank für Deine Hinweise und deine Einschätzung. Die "Funktionsweise" meines Annuitätendarlehen ist so, wie Du es beschreibst. ZUsätzlich bestehen die genannten vertraglichen Optionen
(1) jährliche Sondertilgung bis max. 5% des Darlehens
(2) Anpassung der Tilgungsrate auf max. 10%/anno
Die Höhe der zukünftigen monatlichen Rate bei 10% Tilgung ist mir auch bekannt und soweit auch durchgerechnet.
Derzeit rechne ich bei den derzeit gewählten Konditionen mit einer Schlussrate im Sommer 2017. Der Kredit wäre damit nach ca 9,5 Jahren zurückgezahlt.
Die Zinsbindung meines Vertrags beträgt 15 Jahre (Ich wäre also selbst mit den derzeitigen Konditionen weit vor Ende der Zinsbindung mit der Tilgung durch).
Verstehe ich Dich richtig?: Selbst in diesem Fall bekomme ich bereits ein Problem, da ich ja erstmals nach 10 Jahren eine gesetzlich bestehende Möglichkeit der Vertragskündigung habe (Sonderkündigungsrechte mal ausgeklammert). Die max. Sondertilgungsrate läuft seit mehreren Jahren, damit hat die Bank jedenfalls kein Problem.
Zurück zu Ursprungsfrage: Es läuft darauf hinaus, dass ich der Bank so oder so ihre Gewinnrechnung vermassel (Verlust von Kreditzins). Sie schreibt mir nun auf meine Anfrage den im ersten Post genannten Zusatz: Höhe der neuen Rate bei 10%/a Tilgung = zB. 3000 €/Monat "ZUZÜGLICH ERSPARTER ZINSEN"
Was wäre die richtigen weiteren Schritte (die Bank hat mir den Zusatz sicher nicht ohne Grund hereingeschrieben)?
Nochmals herzlichen Dank für alle Hinweise
Joachim
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Hallo noelmaxim,
nach nochmaligem Lesen Deiner Antwort, verstehe ich es derzeit so: Der Textzusatz der Bank ist tatsächlich nur eine üblicherweise in dem Zusammenhang verwendeten Standardfloskel (also OK).
Bleibt die Frage, was nun passiert, wenn ich vor Ende der Zinsbindung mit der Tilgung durch bin. Korrekt?
Wie verfahren die Banken denn da? Bekomme ich selbst bei der aktuellen Tilgung ggf. im Sommer 2017 eine Mitteilung der Art "Leider sind sie zu schnell mit der Tilgung durch. Daher zahlen sie weiterhin bis zum Ende der Zinsbindungsfrist xx € monatlich ???
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#7
noelmaxim
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AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
10 Jahre ist die Zeit die gesetzlich vorgeschrieben ist, dh. dass durch den § 489 BGB dies als maximale zu berücksichtigende Laufzeit angesehen werden darf, allerdings mit der Einschränkung "in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten"!
Innerhalb dieser Zeit dürfen sie das Darlehen getilgt haben, nicht vorher - also frühestens - entsprechend kann die laufende Tilgung so eingestellt werden, dass nach Ablauf dieser Frist das Darlehen auf Null steht! Würde ein erhöhter Tlgungssatz (dieser ist immer faktisch auf die Ursprungssumme zu bemessen) die Null vor Ablauf der Frist bewirken, kann der erhöhte Tilgungssatz von der Bank abgelehnt werden. Ist er durch den Kunden so eingestellt, dass exakt zu dem Datum die Null steht, sind Sondertilgungen zu dem unzulässig. Wie gesagt, es sei denn es ist ausdrücklich in den Kreditbedingungen vermerkt, dass diese beiden Optionen auch zu einem schnelleren - sprich innerhalb der Zinsfestschreibungszeit - Ende führt.
Einfacher wird es, wenn sie die Rate ermitteln, die zu dem oben geschilderten führt und diese der Bank mitteilen, natürlich lässt sich damit auch der Tilgungssatz ermitteln. Sie werden dann sehen, wie die Bank reagiert, da habe ich schon die tollsten Möglichkeiten erlebt
Ein Ende nach 9,5 Jahren ist eigentlich unzulässig, es sei denn - wie erwähnt - ihr Vertrag gibt das ausdrücklich her oder die Bank merkt es nicht, dann tilgen sie einfach und wenn die Bank die Rate inkl. der erhöhten Tilgung annimmt - obwohl dies grundsätzlich nicht möglich wäre - kann ihnen ja nichts passieren
Natürlich entsteht der Bank ein Zinsschaden, das Risiko ist aber in der damals generierten Kondition eingepreist, denn Sondertilgungs-, und Tilgungssatzänderungsoptionen kosten Aufschläge, selbst dann, wenn diese nicht extra ausgeweisen werden und optional in der Kondition Berücksichtigung finden.
Anders gesagt ist z.B. eine Sondertilgung optional in der Kondition oft mit einegbunden, kann aber auf Nachfrage bei Verzicht bei der ein oder anderen Bank die Kondition um 0,05-0,1 % (Tilgunssatzänderungsoption entsprechend) sinken lassen. Ist z.B. die Sondertilgung nicht eingebunden, kann das den Aufschlag nach sich ziehen, wenn man die Optionen wünscht!
Das handhabt jede Bank anders, aber irgendwie und irgendwo finden diese beiden Optionen immer ihre Berücksichtigung. Manche Banken geben das starr vor und bei anderen banken sind es wähl-, und abwählbare Optionen die sich über die Konditionierung steuern lassen.
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#8
noelmaxim
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AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Na wenn das Darlehen getilgt ist, können sie ja keine Zinsen mehr zahlen, ist ja keine Schuld mehr vorhanden und wenn die Bank die höhere annuitätische Rate mit dem erhöhten Tilgungssatz erst mal nimmt, dann hat sie ja das Geld und entsprechend kann sie darauf auch keine Zinsen mehr beanspruchen, was wiederum einen erhöhten Tilgungsatz in der Rate nach sich zieht und das verkürzt unweigerlich die Laufzeit, bzw. das Tilgungsende.
Ja, es ist eine allgemeine Floskel und ist völlig ok. Immer schön kompliziert, dann verzichtet der Kunde vielleicht auf seine Optionen die ihm bares Geld bringt und der Bank Geld kostet
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
So, ich habe zwischenzeitlich mal den Kreditvertrag bezüglich der gegebenen Hinweise überprüft.
noelmaxim liegt mit seinen Annahmen richtig. Einiges davon war mir bisher nicht klar, also nochmals Danke dafür. Die konkreten Geschäftsbedingungen und Klauseln sagen zum Thema Laufzeit:
1) MINDESTLaufzeit = 15 Jahre. Ich darf also mit Punktlandung in 2022 auf 0 getilgt haben.
2) Darüberhinaus kann ich nach 10 Jahren und 6 Monaten aus dem Vertrag raus (wie von noelmaxim beschrieben). Na, immerhin...
(Meine Interpretation nun): Ratenpassungen sind zwar wie beschrieben möglich, aber 1) und 2) bleiben davon unberührt. Im Vertrag steht eine Klausel zum Thema "Tilgungsumstellung durch die Bank": Die Bank darf den Satz eigenmächtig auf 2% Tilgungsrate umstellen, sofern die Tilgung nicht vertragsgemäß an die Bank erfolgt. Ich verstehe es so, dass die Bank, wenn sie festestellt, dass ich VOR Ablauf der Zinsfestschreibung in 2022 oder VOR Ablauf der gesetzlichen 10 Jahren und 6 Monaten fertig bin, mich mit Verweis auf diese Klausel wirksam ausbremsen kann.
Grundsätzlich läßt die Bank aber ein Nachverhandeln der Vertragskonditionen zu (Kann-Regelung). Denke, ich werde mal einen Termin mit der Bank ausmachen. Reden hilft bekanntlich ab und an...
@noelmaxim: ist das auch deine Sichtweise? Vielen Dank!
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#10
noelmaxim
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AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Entscheidend ist was bei der Tilgungssatzänderungsoption steht, also wie hoch die Tilgung maximal erhöht werden darf. Sollte das unbegrenzt sein, kann die Tilgung so eingestellt werden, als dass du nach 10 1/2 Jahren auf null bist. Kennt man die jetzige Schuld, den Zinssatz und die verbleibende Zeit, kann man das leicht ausrechnen!
Der Passus Tilgung auf 2% raufsetzen hebelt den Passus nicht aus, denn das greift nur wenn Raten rückständig wären.
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Besten Dank. Ich werde dann mal ausrechnen, inwiefern ich die derzeitigen Konditionen anpassen muss, um nach 10 1/2 Jahren auf 0 zu sein. Im Ergebnis wird dies für mich wohl darauf hinauslaufen, dass ich die derzeitige Rate sogar etwas reduzieren muss (anstelle meiner ursprünglichen Hoffnung, dass ich sie auf 10% hätte heraufsetzen können).
1) zur Tilgungssatzänderungsoption:
Wörtlich heisst es dazu unter "Sondertilgung und Änderungen des Tilgungssatzes": Während der Zinsbindung sind zwei Tilgungssatzänderungen zwischen 1% und 10% kostenfrei möglich."
[OK]
2) Hinsichtlich deiner Einschätzung, dass die Anpassung des Tilgungssatzes durch die Bank auf 2% Tilgung nur greift, wenn ich meine Zahlungsverpflichtungen unterschreite, bin ich mir nicht sicher. Die Klausel formuliert unter "Tilgungsumstellung durch die Bank": "Sofern die Prämienzahlung/Sparleistung" nicht VERTRAGSGEMÄß erfolgt, ist die BAnk berechtigt, das Darlehen auf ein Annuitätendarlehen mit einer Tilgung von 2% p a umzustellen."
(mE greift die Klausel in beide Richtungen, wenn zu wenig oder aber -wie in meinem Fall- zuviel zurückgezahlt wird)
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Warum die Rate herabsetzen bzw. reduzieren???? Wenn die derzeitige Rate dazu führt, vor Ablauf der 10 1/2 Jahren ab Beginn des Darlehens fertig zu sein und die Bank diese Rate bisher akzeptiert hat, dann lassen sie es doch so?
Irgendetwas verstehe ich da jetzt nicht! Oder sie nicht
War ihre Frage nicht was sie bezüglich erhöhter Rate oder heraufsetzen der Rate einstellen dürfen?
AW: finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
Mir ist klar, dass ich mehr spare, je schneller ich durch bin. Ich kann finanziell mehr tilgen, als mir vertraglich erlaubt ist. Bereits jetzt tilge ich so, dass ich vor Ablauf von 10 1/2 Jahre durch bin (und natürlich auch vor der Zinsbindefrist von 15 J). Die Bank verhält sich bisher ruhig. Erhöhe ich die Rate jetzt nochmals (10%/a) und wecke damit ggf schlafende Hunde? Frohe Ostern !
finanz. Vorteil durch Heraufsetzen Tilgungsrate?
2000 Euro statt zuvor 1000 Euro -ZUZÜGLICH ERSPARTER ZINSEN-"
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Frohe Ostern !