Immobilienkauf auf Rentenbasis als private Vorsorge

Hallo liebe Forengeneinde,
ich bin neu hier und möchte Euer Augenmerk auf ein Thema lenken, das ich seit einigen Jahren betreue und das sich sehr gut als (Teil) der eigenen Vorsorge eignet .
Hintergrund : Wie u.U. bekannt steigt die Zahl der heutigen Rentner. Darunter gibt es Ruheständler, die ein eigenes ( schuldenfreies Haus/Wohnung ) haben, aber deren Rente dennoch sehr schmal ist bzw. keine Erben haben.
Hier besteht in Einzelfällen für die heutigen 40/50 jährigen ( oder jünger ) die Möglichkeit, das Haus auf Rentenbasis zu erwerben, wobei die Rentner/Verkäufer ein kostenfreies (!! ) Wohnrecht auf Lebenszeit (!) haben, welches im Grundbuch Abt. II einzutragen ist (!!). Dabei stellt sich natürlich u.a. die Frage :
a. wie hoch kann/darf die Rente sein
b. wie alt muß/sollte das Rentnerpaar sein ( i.d.R. sind die Verkäufer Rentnerehepaare ).

In der Praxis hat sich folgende Herangehensweise etabliert :

Der Wert des Wohnrechts wird vom heutigen Marktwert des Objektes in Abzug gebracht. Dieser Wert ergibt aus dem Jahresmietwert ( netto kalt ),
in Anlehnung an die ortsübliche Vergleichsmiete, multipliziert mit der kalkulatorischen Restlebensdauer der Frau ( bei Ehepaaren ),
auf Basis der Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes ( nicht Versicherungen !!!)

Hieraus ergibt sich der zu verrentende Wert, welcher dann über Jahre x monatlich bezahlt wird. ( Ich indexiere die Rente nicht, da ich sonst auch den abzuziehenden Mietwert indexiert haben müßte ). Ich nehme also bewußt eine lineare Betrachtungsweise vor. Im Ergebnis muß es so sein,
daß für beide Seiten eine im klassischen Sinne faire Vereinbarung ( natürlich in Form eines notariellen Kaufvertrages ) entsteht.

Ich will dies an einem Beispiel, das ich derzeit vorbereite, verkürzt darstellen :
Mann : 73 Jahre, Frau 70 Jahre, kalkulatorische Restlebensdauer Frau ca 17 Jahre. -- Jahresmietwert des Reihenhauses ( 10 Autominuten südlich
Köln ) : ca 10.000.- netto kalt: Bei einer Renditeanforderung von 4 - 5% im wohnungswirtschaftlichen Bereich ergibt sich ein Marktwert von ca TEuro
230.
In Abzug zu bringen sind etwa 170 TEuro ( 17 Jahre x 10.000.- Mietwert ).

Zu verrentender Wert also etwa 60 TEuro ( = Kaufpreis !!). Diesen Wert verteile ich dann über z,B. 10 Jahre ( = ca € 500 mtl. ).

Vereinfacht läßt sich sagen, daß der Käufer ( Anleger ) i.d.R. etwa 40%
des heutigen Marktwertes bezahlt, im Gegenzug kann er jedoch mit dem Objekt wegen des Wohnrechts nichts machen. Erst nach dem Ableben
kann er eine Verwertung angehen. ( Instandhaltung übernehmen i.d.R die Verkäufer ).
Ich habe bis jetzt ca 20 Verrentungen durchgeführt ( und jede ist anders ),
zumeist mit einer großen deutschen gemeinnützigen Stiftung als Käufer ( könnt ihr mal googeln ).

Ich denke, für Privatleute ist dieses Modell auch interessant und besser als monatlich € 500.- den großen Kapitalsammelstellen und deren Verwaltung zu geben.....
Für 'gierige' Käufer ist dieses Modell sicher nicht geeignet. -

Häufig ist es so, daß der Gesamtpreis, den der Käufer aufwendet, in etwa
nur dem Grund+Boden gem. Bodenrichtwert entspricht ( ohne Haus ).


Ich selbst beschäftige mich seit etwa 25 Jahren mit dem immer jungen Thema Immobilie, sei es mit eigenen Baußnahmen, komplexen PPP-Finanzierungen und eben mit Verrentung.

Es wird deutlich, daß dieses Thema außerordentlich komplex ist. Wie ist es z.B. mit dem Pflichteilsanspruch ....?

Im übrigen : Finger weg von Umkehrhyotheken ( = Kreditmodell ). Wird manchmal thematisiert. Hier erhalten die Rentner meist nur 10-15% des heutigen Wertes ( falls hier Rentner lesen ), - wenn überhaupt - weil der Geldgeber natürlich JETZT viel Geld verdienen will....

Wer mehr wissen will, kann mich gern kontaktieren.
Beste Grüße an die Runde hier.
Vermeer