1) ein Mehrfamilienhaus kaufen ca. 500T€ in der Innenstadt
2) das ganze zu 100% finanzieren (2,5% p.a. / 15 Jahre Laufzeit)
3) durch die Mieteinnahmen (ca. 40000,-€ pro Jahr) die Immobilie und die Zinsen abzahlen lassen
Ich habe mir eine Excel Tabelle geschrieben und alles entsprechend eingegeben und es geht tatsächlich auf. D.h. nach 15 Jahren ist alles abbezahlt.
allerdings:
-Mieteinnahmen werden versteuert, Zinsen wirken sich dafür allerdings positiv aus.
-Reparaturen etc. kommen noch hinzu, allerdings ist die Immobilie bis dahin wahrscheinlich mehr Wert als heute.
Was haltet Ihr von meinem Vorhaben? Habe ich noch etwas wichtiges vergessen?
Ja ist ein guter Punkt. Ich denke jedoch, dass Risiko "Mietnomaden" hält sich in Grenzen wegen Aufteilung auf mehrere Wohnungen. "Leerstand" mach ich mir in der Innenstadt eigenlich keine Gedanken...
Viel Glück bei der Suche nach einer Finanzierung. Du wirst, wenn du überhaupt eine Finanzierung über 100% angeboten bekommst, keine 2,5% Zinsen bekommen.
Die Banken werden Wert auf einen Eigenanteil legen. Fällt der Marktpreis für die Immobilie läuft es dann in dein Eigenkapital und nicht in deren Finanzierungsmasse. Und das Immobilienpreise auch fallen können, wissen wir ja inzwischen alle.
wenn Ihre „ca. Daten“ hinkommen, dann ist das auf jeden Fall schon mal ein relativ gutes Angebot.
Mir fehlen konkrete Angaben, denn 500.000,-€ mit oder ohne Erwerbsnebenkosten? (Grunderwerbsteuer, Notar oder Amtsgericht…)
Und in welchem Zustand befindet sich das Schmuckstück? Alter Heizung, Fenster, usw… Ist das Dachgeschoss ausgebaut, oder ausbaufähig? (Mehr Quadratmeter Wohnfläche= mehr Mieteinnahmen) Wenn ausbaufähig, prüfen, ob Sie eine Baugenehmigung für den Ausbau bekämen!
Ist das Haus vermietet oder steht es im Moment leer und die Mieteinnahmen sind aus der Luft gegriffen?
Bei 500.000,-€ / 40.000,-€ = 12,5 – Fache der Jahresmiete. Macht exakt 8% Mietrendite p.a.
Wenn die Erwerbsnebenkosten oben drauf kommen: (500.000,-€*1,065)/ 40.000,-€= 13,31 – Fache der Jahresmiete. Macht 7,51% Mietrendite p.a.
Wenn das Haus vermietet ist, dann schauen Sie sich die Mietverträge sehr genau an. Noch besser, Sie lassen sich die Mietverträge von einem Rechtsanwalt analysieren. Es gibt z.B. Mietverträge, in den vereinbart wurde, dass der Mieter lediglich eine Pauschale Miete bezahlt ohne klare Trennung zw. Kaltmiete und Nebenkosten.
Schauen Sie sich auch alle Transaktionen des Gebäudes der letzten 3 Jahre an, was wurde repariert, was nicht. Haben alle Mieter (sofern bereits vermietet) immer lückenlos und pünktlich die Miete bezahlt… usw…
Für Sie als Investor ist es auch wichtig, dass sich die Mieten entsprechend der Inflation nach oben anpassen! Z.B. bei 3% Mietsteigerung p.a. macht bei 40.000,-€ Mieteinnahmen jedes Jahr 1.200,-€ zusätzliche Mieteinnahmen. Oder min. 1.200,-€ Kaufkraftverlust ihrer 40.000,-€ p.a. wenn Sie keine Mieterhöhungen machen (können)!
Wer soll die Hausverwaltung übernehmen? Das sind ebenfalls evtl. zusätzliche Kosten für Sie, was die Mietrendite schmälert. Wollen Sie eine Instandhaltungsrücklage bilden? Das Schmälert ebenfalls die netto Mietrendite, oder besser gesagt, Ihren monatlichen „Cashflow“!
Besteht Potential um evtl. Bed and Breakfast anbieten zu können? (oder Wohnen auf Zeit= höhere Erträge)
Ach ja, dann noch das liebe Finanzamt…
Vor dem Kauf also einen Handwerker (wenn Sie selbst keiner sind), Rechtsanwalt und einen Steuerberater involvieren. Und wenn sich danach heraus stellt, dass Sie das Objekt keinesfalls erwerben möchten/ sollen, dann haben Sie auf jeden Fall sehr viel über Kaufvorbereitung einer Immobilie gelernt. Und die Praxis-Studiengebühren waren lediglich nur für ein paar Hundert (oder paar Tausend) €uros (Honorare an RA und Steuerberater) die sich auf jeden Fall gelohnt haben! :-)
Oder, wenn das oben zu kompliziert ist, Sie zahlen die vollen Studiengebühren in Höhe von rund 500.000,-€, wie das die meisten tun! :-)
Wenn das Objekt wirklich so gut ist, wirst Du Dich sputen müssen, damit es Dir kein Anderer vor der Nase weg schnappt. Allerdings habe ich was die Finanzierung angeht so meine Bedenken.
Du bist für die Bank ein Kapitalanleger, der mit wesentlich härteren Kriterien bewertet wird als ein Eigennutzer. Das Kreditausfallrisiko ist sehr viel höher als beim Eigennutzer. Daher ist alles was über 80% des Kaufpreises bzw. Ertragswertes (je nachdem welcher Wert geringer ist) zu finanzieren ist schwer zu bekommen.
Versuche es bei der Hausbank, die Dich am besten kennt, oder bei einer anderen Bank, die schon mal gute Krediterfahrung mit Dir gemacht hat. Alternativ besteht noch die Möglichkeit, hier mal einen kurzen Quickcheck durch zu führen:
Wenn Du meinen Namen googelst, dann geh auf mein Xing-Profil und folge dem Link, der Dir ins Auge springt!
Wenn es nicht klappt, halte Dich auf jeden Fall an Deine Hausbank.
Anlageobjekt kaufen ohne Eigenkapital
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AW: Anlageobjekt kaufen ohne Eigenkapital
