Zur Grundidee: Ich wohne zur Miete in der Kölner Innenstadt (1050€ inkl. NK p.M. - was für 100qm vergleichsweise günstig ist)
Ich möchte eine Wohnung zur Altersvorsorge anschaffen, die erstmal vermietet werden soll (da die entstehenden Kosten dann absetzbar werden) Es handelt sich hierbei um ein komplett kernsaniertes (inkl. Dach) denkmalgeschütztes Gebäude. Die zu erwartenden Mieteinkünfte liegen bei ~2200€ kalt.
Kaufpreis der Wohnung: 760.000€
Die Kaufnebenkosten und evtl. 20-40.000 kann ich aus Eigenkapital bezahlen.
Nettoeinkommen: ca. 5100€, plus nicht kalkulierbare Zulagen (ca. 10.000€ p.a.)
Keine Kinder/Verpflichtungen/Unterhaltszahlungen/weiteren Kredite mehr.
Ich brauche pro Monat in etwa 2200€ zum Leben (inkl. Miete), bleiben übrig: ca. 2900€
Bei einem angenommenen Zinssatz von 5% (da stellt sich die erste Frage nach dem Realitätsgrad) auf 750.000 ergibt das eine monatl. Zinsbelastung von ca. 3100€ - plus anfänglich 1% Tilgung ~ 3700€ Frage 1: Ist das richtig gerechnet und realistisch?
Der worst case liegt hierbei bei einem Leerstand. Das bedeutet volle Ausgaben (die bis auf die Tilgung abgesetzt werden können) und keine Einnahmen.
Die Nebenkosten (Müll, Grundsteuer, Haftpflicht, Grundkosten f. Heizung etc.) habe ich mit 3000€ p.a. (250€/Monat) überschlagen.
Wenn ich jetzt von den 3350€ Fixkosten pro Monat (ohne Tilgung) die Steuer (bei 42% Steuersatz) abziehe, komme ich auf rund 1950€ plus ca. 600€ Tilgung = 2550€ Frage 2: Ist das richtig? Was habe ich vergessen?
Für mich bedeutet das, dass ich im schlimmsten Fall - also Kosten bei fehlender Miete, immer noch ungefähr 350€ unter der Grenze bin, ab der ich an die Substanz muss. Frage 3: Richtig?
Sie würden mir sehr helfen, wenn Sie mir hierbei ein wenig Unterstützung oder einen Ratschlag geben könnten.
Fragen kann ich gerne und zügig beantworten.
Nicht mit eingerechnet (da ich mich mit dieser speziellen Thematik zu wenig auseinander gesetzt habe, sind die Abschreibung für die Immobilie und den Denkmal-Gebäudeteil nicht berücksichtigt)
In dieser Größenordnung solltest du dich beraten lassen. Das Geld für den Steuerberater ist gut angelegt. Auch mit der Bank kannst du einfach mal sprechen und hören, was die sagen. Viel Erfolg.
The Worst Case ist, dass Du die Wohnung vermietet bekommst, aber die Mieter keine Miete zahlen.
Dann hast Du neben den Vermieter-Nebenkosten auch noch die Mieter-Nebenkosten zu zahlen und letztendlich ist von den Mietern nichts zu holen.
Bis Du die Mieter rausgeklagt hast vergehen Jahre und zigtausende Eus kostet das. Sind sie endlich drausen, dann kannste haufen Geld in die Wohnungssanierung reinstecken bevor sie neu vermietet werden kann.
Auch sowas solltest Du einkalkulieren...
Von daher täte ich Dir eher raten eine Eigenwohnung zu kaufen und die Mietkosten Deiner Wohnung zu sparen.
Die Kauf-Nebenkosten betragen in der Regel 12-13% des Kaufpreises (kommt aber auf örtliche Grunderwerbssteuer, Maklergebühren etc drauf an)...
Guten Tag zusammen.
Guten Abend
Zur Grundidee: Ich wohne zur Miete in der Kölner Innenstadt (1050€ inkl. NK p.M. - was für 100qm vergleichsweise günstig ist)
Ich möchte eine Wohnung zur Altersvorsorge anschaffen, die erstmal vermietet werden soll (da die entstehenden Kosten dann absetzbar werden) Es handelt sich hierbei um ein komplett kernsaniertes (inkl. Dach) denkmalgeschütztes Gebäude. Die zu erwartenden Mieteinkünfte liegen bei ~2200€ kalt.
Kaufpreis der Wohnung: 760.000€
Die Kaufnebenkosten und evtl. 20-40.000 kann ich aus Eigenkapital bezahlen.
Ich stimme meinem Vorredner zu, dass in dieser Größenordnung nur eine individuelle Beratung Sinn macht. Bei einem solchen Kaufpreis sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Gutachter beauftragen, den exatken Wert der Immobilie einzuschätzen (Kosten ca. 2.000 - 3.000€). Denn Sie kaufen diese Wohnung wahrscheinlich von einem Bauträger der das Objekt saniert hat oder einer Vertriebsgesellschaft. Dann sollten Sie wissen dass die Firmen auch etwas verdienen wollen. Oftmals sind das ca. 8-12% vom Kaufpreis (nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt).
Das müssen Sie wissen, ob Sie einer Firma 60.000-90.000€ Provision bezahlen wollen + Kaufnebenkosten die auch nicht in das Objekt fließen.
Trotzdem kann sich der Kauf lohnen, aber bei einer solchen Investitionssumme sollten Sie sich sehr sehr gut informieren.
Nettoeinkommen: ca. 5100€, plus nicht kalkulierbare Zulagen (ca. 10.000€ p.a.)
Keine Kinder/Verpflichtungen/Unterhaltszahlungen/weiteren Kredite mehr.
Ich brauche pro Monat in etwa 2200€ zum Leben (inkl. Miete), bleiben übrig: ca. 2900€
Bei einem angenommenen Zinssatz von 5% (da stellt sich die erste Frage nach dem Realitätsgrad) auf 750.000 ergibt das eine monatl. Zinsbelastung von ca. 3100€ - plus anfänglich 1% Tilgung ~ 3700€ Frage 1: Ist das richtig gerechnet und realistisch?
Wie hoch der Zinssatz liegt und ob Sie überhaupt die benötigte Bonität und Sicherheiten für eine solche Finanzierungssumme haben, kann nur in einer individuellen Beratung ausgearbeitet werden.
Der worst case liegt hierbei bei einem Leerstand. Das bedeutet volle Ausgaben (die bis auf die Tilgung abgesetzt werden können) und keine Einnahmen.
Die Nebenkosten (Müll, Grundsteuer, Haftpflicht, Grundkosten f. Heizung etc.) habe ich mit 3000€ p.a. (250€/Monat) überschlagen.
Wenn ich jetzt von den 3350€ Fixkosten pro Monat (ohne Tilgung) die Steuer (bei 42% Steuersatz) abziehe, komme ich auf rund 1950€ plus ca. 600€ Tilgung = 2550€ Frage 2: Ist das richtig? Was habe ich vergessen?
Für mich bedeutet das, dass ich im schlimmsten Fall - also Kosten bei fehlender Miete, immer noch ungefähr 350€ unter der Grenze bin, ab der ich an die Substanz muss. Frage 3: Richtig?
Sie würden mir sehr helfen, wenn Sie mir hierbei ein wenig Unterstützung oder einen Ratschlag geben könnten.
Fragen kann ich gerne und zügig beantworten.
Nicht mit eingerechnet (da ich mich mit dieser speziellen Thematik zu wenig auseinander gesetzt habe, sind die Abschreibung für die Immobilie und den Denkmal-Gebäudeteil nicht berücksichtigt)
Sie haben in dem Gesamtkaufpreis 2 Teile: Den Ursprungskaufpreis & Sanierungsanteil (Bsp. der Bauträger kauft das Objekt für 500.000€ und saniert für 260.000€ = Kaufpreis 760.000€).
Den Teil des Ursprungskaufpreises (Gebäudeanteil genannt) können Sie zu 2% p.a. linear abschreiben.
Den Teil des Sanierungsanteils können Sie in den ersten 8 Jahren zu 9% und in den nächsten 4 Jahren zu 7% abschreiben (8x9% + 4x7% = 100%).
Diese Abschreibung wirkt sich wie ein Verlust auf Ihr Einkommen aus und verringert Ihr zu verst. Einkommen.
Herzliche Grüße, Darbas
Damit bleiben ca. 95% des Kaufpreises zu finanzieren, also 722.000,-€.
Zu erwartete Mieteinnahme kalt, also märchenhafte 2.200,-€/ Monat
Jahresbruttomietertrag: 26.400,-€
Als Kapitalanlage ist es sinnvoll, sich anzuschauen, wie hoch der Kaufpreis ist in bezug auf das vielfache der Jahresmiete:
809.400,-€/ 26.400,-€ = 30,659 Fache
Der Kaufpreis Ihrer Kapitalanlage beträgt somit das 30,659-Fache der Jahresnettomiete. Das bedeutet Sie haben 3,261% Rendite auf den Gesamtkaufpreis.
Wir haben folgende Kosten noch nicht berücksichtigt:
Nicht auf den Mieter Umlagefähigen Kosten, wie
Instandhaltungsrücklage (IHR)
Hausverwaltungsgebühr (HV)
Nur mal angenommen, die IHR beträgt 0,50 € pro Quadratmeter und die HV nimmt weitere 15,-€ in Anspruch, dann bedeutet das für Sie, eine Reduzierung der monatlichen Mieteinnahmen wie folgt:
Ergibt eine neue Jahresmieteinnahme von 25.620,-€ Ergibt 31,592-Fache der Jahresmiete als Kaufpreis. Das macht 3,165% Rendite.
Nun betrachten wir uns mal, ob Sie denn Einnahmen aus dem Objekt haben, oder „nur“ Ausgaben. Das Zauberwort hier heißt „CashFlow“:
Mieteinnahmen geschätzt: +25.620,-€
Abzüglich Zinssatz für eine ca. 95% Finanzierung(722.000,-€) (optimistisch ca. 3,3% bei 10 Jahre): -23.826,-€
Abzüglich Tilgung von min. 1%: -7.220,-€
Ergebnis: -5.426,-€.
Damit haben Sie einen negativen Cashflow von rund -542,-€ im Monat.
Neben de märchenhaften Mieteinnahmen ist auch noch offen, ob ein Staffelmietvertrag vereinbart wird oder nicht.
Ich habe Steuern nicht berücksichtigt. Sollten Sie eine Steuerrückerstattung bekommen, dann ist es das Sahnehäubchen oben drauf.Eine Kapitalanlage sollte sich bereits ohne irgendwelche „Steuerbelohnungen“ tragen können! Dies ist in diesem Fall hier nicht gegeben!
Eine Immobilie als Kapitalanlage halte ich bereits bei 16-Fache der Jahresmiete viel zu teuer zum Investieren. Das 30-Fache sprengt absolut meinen Rahmen für eine gesunde Investition in Immobilien, sei diese nun super toll kernsaniert oder nicht!
Die allermeisten Finanzberater sind keine „Geschäftsinsider“, sondern „Geschäftsoutsider“! Das bedeutet, dass sie zwar verkaufen gelernt haben, aber selbst wenig Erfahrung mit dem gewinnbringendem Investieren haben! Denn das (Haupt)Einkommen der meisten Finanzberater wird nunmal nicht durch erfolgreiche Investitionen erzielt, sondern durch das Verkaufen der Kapitalanlagen!
Sie führen/ haben also weder ein Unternehmen, noch investieren sie regelmäßig gewinnbringend. Wäre das anders, so würden nicht durchschnittlich 9 von 10 Anlegern nur Verluste machen!
Wie gesagt, ich schreibe hier von den meisten Finanzberatern.
In diesem Sinne wünsche ich Ihnen alles Gute für die Zukunft und sende schöne Grüße aus dem Raum Karlsruhe
ersteinmal herzlichen Dank für die zahlreichen Antworten, insbesondere an Herrn Celic für die ausführliche Rechnung.
Nachdem ich jetzt noch einmal ein paar Tage in Ruhe darüber nachgedacht, mit der Bank gesprochen und meine Finanzen durchleuchtet habe, bin ich auch zu dem Schluss gekommen, dass das Risiko hier (momentan) zu groß, die Abhängikeit von Steuerabschreibungen und die enorme Einschränkung meines finanziellen Spielraumes "falls etwas dazwischen kommt" nicht sinnvoll ist.
Ohne Zweifel ist das eine tolle Immobilie, mit dem Rheinauhafen direkt am Rhein auch unter den besten Adressen im Zentrum, aber nichts destotrotz - fast 5.800 €/m² plus Nebenkosten sind einfach selbst für innenstädtische Verhältnisse extrem teuer. Die Zweifel, ob sich die entsprechenden Mieteinnahmen tatsächlich so einstellen wie prognostiziert bleibt zusätzlich abzuwarten.
Ich danke Ihnen für Ihre offenen Worte und Ihr Engagement.
Ist diese Rechnung realistisch?
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Zitat von darbas
