ich würde gerne Meinungen zu einem vorgeschlagenen Finanzkonzept erhalten.
Mir wurde von einem Finanzdienstleister vorgeschlagen, über ihn eine Eigentumswohnung zu erwerben und weiter zu vermieten. Der Kredit soll letztendlich durch die Mieteinnahmen getragen werden. Die Vermietung übernimmt eine Verwaltung.
Kann dieses Konzept aufgehen? Ich bringe kein Eigenkapital ein, soll also einen Kredit über die gesamte Summe (95.000 Eur) aufnehmen.
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#2
Ravemaster84
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Ravemaster84
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AW: Finanzkonzept Eigentumswohnung vermieten
Eine Einschätzung ohne weitere Zahlen und Details (Was für eine Wohnung? Wo? etc.) ist nicht seriös.
Jeder muss selbst wissen, wofür man sich verschuldet. Natürlich locken günstige Darlehenszinsen aktuell zu sowas. Was ist wenn Leerstand aufkommt? Dann zahlst die Darlehensrate ohne ein Einkommen dafür zu haben (klar da gibt es Versicherungen, aber die schmälern auch deine Rendite aus dem Objekt).
Wohnst du zur Miete? Ich würde eine selbstbewohnte Immobilie einer Kapitalanlage vorziehen.
Eine Einschätzung ohne weitere Zahlen und Details (Was für eine Wohnung? Wo? etc.) ist nicht seriös.
Jeder muss selbst wissen, wofür man sich verschuldet. Natürlich locken günstige Darlehenszinsen aktuell zu sowas. Was ist wenn Leerstand aufkommt? Dann zahlst die Darlehensrate ohne ein Einkommen dafür zu haben (klar da gibt es Versicherungen, aber die schmälern auch deine Rendite aus dem Objekt).
Wohnst du zur Miete? Ich würde eine selbstbewohnte Immobilie einer Kapitalanlage vorziehen.
Also die genaue Wohnung wurde mir (noch) nicht genannt, soll aber in meiner Stadt (Hannover) liegen. Hier ist eine Miet- und Wertsteigerung eigentlich vorauszusagen. Es ist keine Frage, dass ich diese vorher sehen und eine Werteinschätzung haben will. Da es "meine" Stadt ist, kenne ich mich ja ein wenig aus.
Die Rechnung für mich hat ergeben, dass ich aktuell 28 Eur zu den Mieteinnahmen dazu zahlen muss. Bei Einer Finanzierung auf 41 Jahre bis zu meinem Rentenalter (67). Sollte die Miete steigen wird mein Beitrag geringer (evt. liegt er dann bei 0,-). Der Berater hat mir vorgerechnet, dass ich zwar Schulden in Höhe von 95.0000 Eur habe, dagegen aber einen Sachwert von 95.0000. Wenn ich nun aussteigen möchte aber noch schulden von 80.0000 offen sind, hätte ich bei keiner Wertsteigerung oder Wertverlust einen Gewinn von 15.000 Eur (steuerfrei).
Der Punkt Mietausfall beschäftigt mich auch. Ebenso ist auch ein offener Punkt, was bei anfallenden Kosten (z.B. Fassaden-Erneuerung) passiert. Gibt es denn Prinzipiell die Möglichkeit, seine Pflichten (und Rechte) als Besitzer abzutreten?
Ja, ich wohne zu Miete, aber wie soll ich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital überhaupt finanzieren - soweit ich weiß, macht das keine Bank mit. Was auch gegen eine Eigentumswohnung zum "eigenen" Wohnen spricht, ist die Unabhängigkeit die ich mir behalten möchte (z.B. Umzug). Daher ist dieses Finanzkonzept nur als Kapitalanlage zu sehen.
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Dahut
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Dahut
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AW: Finanzkonzept Eigentumswohnung vermieten
Ich würde immer von einem Kauf ohne Eigenkapital abraten. Da sind schon zu viele mit auf die Nase gefallen. Im Moment sind die Immobilienpreise extrem hoch. Das werden sie vermutlich nicht bleiben. Außerdem kommen innerhalb von 30 Jahren auch reichlich Renovierungskosten hinzu. Und wer zahlt die Nebenkosten? Da kommen erst einmal ca. 12% drauf (5% Grunderwerbssteuer, 3,5% Notarkosten, 3,5% Maklerkosten). Das sind schon fast 12.000 Euro, die du aus der eigenen Tasche noch zuzahlen musst.
Zu deiner Frage: Als Vermieter bist du für alle Reparaturen zuständig, nur kleinere Reparaturen bis zu einer relativ geringen Höchstgrenze können auf den Mieter umgelegt werden. In 30 Jahren musst du mindestens mit einem neuen Fassadenanstrich, 1x Dachausbesserung, 1x Komplettrenovierung der Wohnung, 1 neuen Heizungsanlage etc. rechnen. Das Hausgeld, das alle Eigentümer zahlen müssen, kannst du auch nicht vom Mieter zurück holen, genauso wenig wie Gebäudeversicherung und noch diverse andere Kleinigkeiten.
Eine Finanzierung auf 41 Jahre halte ich auch für schwierig. Du bist dann 41 Jahre lang an eine Hypothek gebunden. Einmal abgeschlossen, kommst du da nicht so einfach wieder raus, nur durch Verkauf der Wohnung. Aber was ist, wenn du mal Hartz4 bekommst und die Wohnung verkaufen musst, weil das Sozialamt dir kein Geld gibt, solange du diesen Wert besitzt. Dummerweise lässt sich die Wohnung dann aber vielleicht nur deutlich unter Wert verkaufen, so dass deine Restschuld dann noch höher ist als was du heraus bekommst.
Oder die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Fassade umfangreich zu sanieren, du hast aber gerade noch einen Kredit für ein Auto laufen und die Bank gibt dir kein Geld mehr. Auch dann musst du evtl. deutlich unter Wert verkaufen und stehst mit deinen Schulden da.
Versteh mich nicht falsch: Ich habe selber gerade eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, weil ich im Moment anderen Geldanlagen nicht vertraue. Aber ich hatte 1. 40% Eigenkapital und werde 2. in 10 Jahren die Hypothek zurück gezahlt haben. Hinzu kommt, dass meine Wohnung deutlich günstiger war als deine.
Bei dir scheint es mir eher so zu sein, dass der Berater da ein verdammt gutes Geschäft wittert und ihm völlig egal ist, ob du in eine Schuldenfalle tapst.
Bei dir scheint es mir eher so zu sein, dass der Berater da ein verdammt gutes Geschäft wittert und ihm völlig egal ist, ob du in eine Schuldenfalle tapst.
Also dieses Gefühl hat ich während des Gespräches zu 100% - kam mir schon wie ein wandelnder Topf voll Gold vor.
Eine Merkwürdige Sache war auch, dass mein aktueller Autokredit (von noch 2500 Eur) von denen beglichen wird, wenn ich diese Investition eingehe
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#7
Rixxx
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Rixxx
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AW: Finanzkonzept Eigentumswohnung vermieten
Hallo !
Gut, dass ich zufällig über das Forum und diesen Beitrag gestolpert bin.
Lass bitte bloß die Finger von solchen Sachen ! Ich habe leider selber mal für ein solches Unternehmen gearbeitet. Zunächst kommt ein "Berater" zu dir und sagt dir, dass du die Lohnsteuer sparen kannst und das er deine Unterlagen überprüfen muss. Danach stellt sich (wie in jedem Fall) heraus, dass du am besten eine (meist denkmalgeschützte) Immobilie erwirbst. Diese wird dann von den Mieteinnahmen getragen und es ist nur eine kleine Zuzahlung notwendig, blabla. Lange Rede gar kein Sinn. Die Immobilie ist IMMER gerade mal die Hälfte Wert, wenn sie überhaupt existiert (so genannte Schrottimmobilie) und wenn du das Unternehmen auf Schadensersatz verklagen willst, sind sie pleite und über alle Berge.
Glaube mir bitte, dass Geschäft ist schrecklich !! Der Berater verdient damit ca. 2000€ an jeder verkauften Wohnung. Sein Chef ca. 10.000€ und dann wird dir noch der Ratenkredit "geschenkt". Da weißt du schon, das die Immobilie nix Wert sein kann.
Darf ich fragen, wie das Unternehmen heißt und wie sie dich kontaktiert haben ? Zufällig über ein Gewinnspielzeugs ?
Mit welcher Taktik versuchen die mir dann eine Immobilie aufzuschwatzen, die ich nie vorher gesehen habe? Können die so dreist sein?
Die Frage hast dir selbst beantwortet... Ein Bekannter arbeitet dort...Mundpropaganda hilft bei seriösen sowie unseriösen Produkten. Spreche aus eigener Erfahrung.
Ganz ehrlich:
So wie sich das Ganze hier anhört, Finger weg und Eigenkapital aufbauen. Bin ich gerade auch dran. Auch wenn es verlockend ist bei den aktuellen Zinssen in Immo´s zu gehen. Es gibt viele Menschen die ein Eigenheim finanzieren und in den ersten Jahren fragt man sich: Wie schaffen die das, wenn ich das nicht schaffe? Ganz einfach: Viele von denen verkaufen ihre Immobilie nach einigen Jahren wieder, weil man sich verkalkuliert hat und zu weit aus dem Fenster gelehnt hat. Wenn man was macht, dann richtig. Grade bei solch weitreichenden Entscheidungen wie Eigenheim und Verschulden für mehrere Jahrzehnte. Denn soviele hast du nicht davon (Jahrzehnte)....
Der Selbstmord der Krankenschwester -siehe oben - war zu dem Zeitpunkt schon mindestens der vierte Selbstmord in Zusammenhang mit den von der Badenia fiananzierten völlig überteuerten Schrottimmobilien.
1.) Immobilien als Kapitalanlage grundsätzlich ja.
2.) aber bitte keine Eigentumswohnung. Warum? Der qm-Preis ist in der Regel deutlich höher als für ein "Mietshaus". Weiterhin ist das Risiko bei einem Mieter der nicht zahlt 100%. Es kommt zwar selten vor, aber es kommt vor. Also Mehrfamiliernhaus. Ist aber erst ab einem Einkommen von ca. 60-70T€/jährlich möglich.
3.) Immobilie als Kapitalanlage immer vollfinanzieren lassen. Überschuss (Mieteinnahme abzgl. Kapitakosten) ist dennoch möglich.
4.) mögliches Eigenkapital woanders anlegen, da Renditen (kein Witz) in der Regel zweistellig mit hohen Sicherheiten möglich sind. Ich weiß die Banken sagen was anders - aber die Banken handeln auch anders. Denn die gehen genau dort hin, wo es diese Renditen gibt. Der Dumme ist der Kunde.
Rixx Du hast nur zu einem kleinen Teil Recht: Das eine Denkmalgeschützte Immobilie deutlich teurer ist, als eine normal Immobilie. Dafür hast Du aber auch auf 10 Jahre eine besonders hohe steuerliche Abschreibung. Diese lohnt sich nur für Personen mit hohen Steueraufkommen. Nicht für Ottonormalverbraucher. Deshalb sind diese Immobilien aber keine Schrottimmobilien. Wenn Du also kein hohens Einkommen mit mindestens 36-38% Steuersatz (noch besser Höchststeuersatz), bist Du nicht der richtige Investor dafür. Die immobilie ist unschuldig.
Ich selber bin absolut kein Freund dieser Immobilieart, da sich eine Immobilie auch ohne steuerliches Abschreibungen mit einem positiven Chasflow rechnen muß. Denn wenn mein Einkommen in zwei Jahren weniger Steuern abwirft, bin ich auch derjenige wieder der in den Hintern gekniffen ist.
diese Antwort erscheint mir etwas 'schlicht' und die Sachverhalte sehr vereinfacht dargestellt.
Zitat von charli4711
4.) mögliches Eigenkapital woanders anlegen, da Renditen (kein Witz) in der Regel zweistellig mit hohen Sicherheiten möglich sind. Ich weiß die Banken sagen was anders - aber die Banken handeln auch anders. Denn die gehen genau dort hin, wo es diese Renditen gibt. Der Dumme ist der Kunde.
Ich hoffe Dir damit geholden zu haben
Geholfen wäre uns, auch mir, wenn hier die Möglichkeit "zweistellige Renditen mit hohen Sicherheiten" aufgezeigt würden. So ist nicht der Kunde der Dumme, sondern der Leser. Zumindest ich.
Ach Obelix.Du verstehst einfach nicht,dass es möglich ist,hohe Rendite mit hoher Sicherheit zu verknüpfen.Aber gräme Dich nicht.Auch mein Verstand ist dafür zu simpel gestrickt.
Zu diesem Thema kann mich jeder ansprechen. Da ich hier neu bin, glaub ich aber troztdem, dass meine Emaiadresse sichtbar ist. Es würde nur hier den Ramen sprengen. Es gibt in Deutschland wirklich noch ettliche gute Berater/Makler. Aber oft werden Sie troztdem verspottet und niedergemacht. Ich selber habe dies erlebt (nicht bei mir). Ich mache Beratungen aus Spass an der Freude, damit ich am Computer nicht vereinsame und verblöde. Ich muß nicht davon Leben. Da ich bis jetzt nur stiller Leser gewesen bin, habe ich mich heute einfach mal angemeldet. Ich kann jederzeits die Beweise aufführen. Dies geht aber selbst im Emailverkehr nur durch privaten Kontakt - oder kann ich hier zB. PDF-Dateien Expertisen usw. verschicken?
Na dann:Attacke.Da Sie ja selber schreiben,dass der Computer Ihr bester Freund ist,verbringen Sie ja offensichtlich eine Menge Zeit mit Ihm.Da sollte es doch ein Leichtes sein,auch eine umfangreiche,mit Fakten untermauerte Beweisführung für Ihr risikoarmes Hochzinsinvestment einzustellen.Ich bin gespannt.
das ich den ganzen Tag am PC sitze hat den Umstand, dass ich Daytrader bin. Damit verdiene ich meinen Lebensunterhalt. Das Thema Beweisführung kann nicht öffentlich gemacht werden. Da 1.) die Unterlagen nicht eingefügt werden können 2.) ettliche MB Speicherkapazität benötigen. Es geht einfach technich nicht.
Aber um nur 2 Stichpunkte Dir zu geben. Es gibt viele Informationen (auch Blödsinn) zum Thema Privat Equity oder auch Genossenschaften. Alleine wenn man sich damit wirklich einmal auseinandersetzt (und nicht nur mal 60 Minuten googelt, sondern so wie es ein Bankenbeirat zB. macht) wird "mann" auf Dinge aufmerksam werden, die nicht publik gemacht werden sollen. Da sie das Anlageverhalten der Kunden verändern. Und zwar zu ungunsten der Banken.
Ich beantworte jede ehrlich gemeinte Frage - aber habe kein Interesse für Wortgefechte, die keinem etwas nützten. Dafür weiß ich zu viel.
Was ich nicht weiß, ob hier die Emailadresse einsehbar ist oder nicht. Dies können mir aber die "Alteingesessenen" vielleicht beantworten. Denn auch im Privatmodus kann ich keine Anhänge auf dem Wege geben
Geh lieber mal raus und genieß die frische Luft.Frauen sind auch eine nette Alternative.Ansonsten bin ich hier raus.Wenn noch nicht einmal der Ansatz dieses geheimnisumwitterten Konzeptes mit offenem Visier diskutiert werden soll,steckt wohl nicht viel Substanz dahinter.Nichts für ungut.
Finanzkonzept Eigentumswohnung vermieten
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Zitat von Ravemaster84
